Ahnaiis

상업용 부동산 대출 시장

-현재 CMBS, 사모펀드, CLO 등 비전통 대출 대주 비중이 절반 이상으로 높은 편이지만, 

향후에는 은행, CMBS 대출은 감소할 것으로 전망

Why? 상품의 구조 때문.

사모펀드: 조건 협상이 유연하지만, 데이터 접근이 어려움

CMBS: CMBS는 대출 Pool로, 여러개 대출이 묶여있는 구조. 또한, 리스크가 증가 시 대출 관리하는 주체가 기존 MS(Master Servicer)에서 SS(Special Servicer)(특별관리자)로 변경되며, 관리 업무 이전. 이에 따라, EoD 리스크 증가 시 사모펀드 대출 대비 유연한 조건 변경 협상 어려움

Conduit(MAMB) 구조: 개별 건 협상 어려움

SASB 구조: eofid rhdtlf fltmzm

-사모부동산펀드의 모집액 중 Debt 전략의 모집 비중 꾸준히 상승세. 상업용 부동산 대출 시장 내 사모펀드의 역할 확대.  

(2023년 올해 들어 CMBS 스프레드 증가하며, 오피스 연체율(Delinquency Rate) 증가

Distressed 전략 펀드, PIK 대출 참여 등 비전통 방식 리파이낸싱(Refinancing) 증가 예상)

*Gobernment/Agency: 공공기관

Insurance: 보험사 

Int'l Bank: 외국 은행

National Bank: 미국 대형 은행

Regional Bank: 미국 지방은행

Private: 민간기업

-일반형 특례보금자리론 판매 중단

9월 27일부터 주택금융공사는 소득 제한 없는 일반형 특례보금자리론 판매 중단

부부합산 연 소득 1억 이하, 주택가격 6억 이하인 차주를 위한 우대형 상품은 서민, 실수요층에 해당되므로 판매 지속

올해 주택시장 반등의 주요인으로 거론되었던 정책 모기지 상품 판매가 축소되며 4분기 이후 뚜렷한 수요 진작책은 부재할 것

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_05.do

미국 주택시장은 모기지 금리 상승에도 여전히 임대료와 매매가 강세

물가를 반영한 임대료는 서서히 상승해야 하나 급격한 인상으로 여타 비 용이 동시에 상승하고 수요 저항 발생

-PF

9.26 대책에서 PF 사업장과 건설사에 21조원 이상 금융지원책 발표

https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=243232 

-건설

연말 건설사의 실적 확보를 위해 정비사업에서 건설사의 공사비 제시 가격이 낮아지는 추세

상반기 이후 원자재 가격 상승이 둔화된 것도 주요인

올 7월까지만 해도 서울 정비사업 공사비는 평당 800만원대였지만 최근 상급지에서도 700만원대

상반기 이후 원자재 가격 상승이 둔화된 것도 주요인

-

아직은 Bad Is Good.

-주식시장

5일(미 동부시간) 뉴욕증시는 다음날 예정된 미국의 9월 고용 보고서 발표를 앞두고 소폭 하락

주간 실업 지표는 전주보다 증가했으나, 예상보다 견조

미 노동부에 따르면 지난달 30일에 끝난 한 주간 신규 실업보험 청구자 수는 전주보다 2천 명 증가한 20만7천 명으로 집계

이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 예상치 21만 명보다 적은 수준

다만 감원 계획이 올해 들어 빠르게 늘어나고 있어 점진적으로 실업률에 반영될 것으로 예상

챌린저, 그레이 앤드 크리스마스(CG&C) 감원보고서에 따르면 9월 감원 계획은 4만7천457명으로 전월 기록한 7만5천151명보다 37% 감소했으나 지난해 같은 기간보다는 58% 증가

올해 들어 1~9월 총 감원 계획은 60만4천514명으로 지난해 같은 기간보다 198% 증가

미국의 무역적자는 거의 3년 만에 최저 수준

미국 상무부는 지난 8월 무역적자가 전월보다 거의 10%가량 줄어든 583억 달러를 기록했다고 발표

이는 WSJ 예상치인 595억 달러보다 적은 수준으로 2020년 9월 이후 가장 적은 수준

연방준비제도(연준·Fed) 당국자들의 발언이 최근 엇갈리는 가운데, 이날 메리 데일리 샌프란시스코 연방준비은행(연은) 총재는 채권금리의 가파른 상승으로 올해 연준이 금리를 인상할 필요가 없을 수 있다고 시사. 그는 채권시장이 최근 "상당히 긴축됐다"라며 "이는 1회 금리 인상과 맞먹는 수준"이라며 현재의 경제 환경이 추세를 유지하면 장기 국채금리의 상승이 연준의 일을 크게 해주고 있어 추가 금리 인상을 피할 수 있을 것

금융 리서치를 위한 슈왑 센터에 랜디 프레드릭은  "고용 보고서가 지금은 결정적이다"라며 예상보다 강한 고용 보고서는 주식의 더 심한 매도를 촉발시킬 수 있으며, 인플레이션이 떨어지는 것을 억제해 연준의 추가 금리 인상에 대한 공포를 강화할 수 있다고 언급. "주식시장이 당장은 좋은 뉴스를 좋아하지 않는다"라며 "특히 고금리, 강달러, 고유가가 시장을 강타하는 시기에는 (더욱) 그렇다" 

다우: 전장보다 9.98포인트(0.03%) 하락한 33,119.57

S&P: 전장보다 5.56포인트(0.13%) 떨어진 4,258.19

나스닥: 전장보다 16.18포인트(0.12%) 밀린 13,219.83

-채권시장

국채가격은 혼조세

국제유가가 전날 이어 약세를 보이고 있다는 점도 미국채 수익률 급등세를 진정시키는 데 한몫한 것으로 풀이

JP모건 자산운용의 채권·외환·원자재 부문의 수석 전략가인 밥 미카엘은 "통상 채권 금리는 중앙은행의 마지막 금리 인상 후 떨어지는 추이를 보인다"며 "미국 경제가 연착륙, 침체 중 어떤 방향으로 나아갈지를 벌써 판단할 수는 없지만, 지금이 할인된 채권을 사기에는 좋은 시기일 수 있다"

피크테 자산운용은 이날 발간한 보고서에서 "최근 미국 국채 매도세는 채권의 밸류에이션을 매력적인 수준으로 만들었다"며 "연준이 최종 금리에 근접했고 내년 후반기에 통화 완화책을 시작할 것임을 고려하면 10년물 금리 4.5%는 매력적인 진입 시점"

10년물 국채수익률은 전 거래일 3시 기준보다 2.7bp 하락한 4.715%에 거래

2년물 수익률은 전일 3시보다 5.9bp 내린 5.041%

10년물과 2년물 격차는 전 거래일 -35.8bp에서 -32.6bp로 마이너스 폭이 축소

-외환시장

달러화 가치는 고용시장이 둔화할 수 있다는 기대로 하락

일본 외환 당국자들의 구두개입이 계속되는 가운데 미국 국채 수익률 상승세도 주춤해진 영향으로 엔화는 추가 약세가 제한.

유로존의 경제지표가 당초 전망보다 나쁘지 않았다는 점 등 유로화도 반등에 성공.

유로존의 9월 서비스업 구매관리자지수(PMI) 확정치는 예비치를 소폭 웃도는 수준. 

유로존 9월 서비스업 PMI는 48.7을 기록. 이는 지난달 말 발표된 예비치인 48.4와 8월 수치인 47.9를 웃도는 수준

뉴욕 외환시장에서 달러화는 148.452엔을 기록, 전장 뉴욕 후장 가격인 149.053엔보다 0.601엔(0.40%) 하락

유로화는 유로당 1.05496달러에 움직여,전장 가격인 1.05154달러보다 0.00342달러(0.33%) 상승

달러 인덱스는 전장 106.701보다 0.34% 하락한 106.342

-원유시장

뉴욕 유가는 수요에 대한 우려가 지속되며 8월 말 이후 최저치를 경신.

전날 발표된 원유 재고 자료에서 휘발유 재고가 600만배럴 이상 증가하면서 수요에 대한 우려가 강화

국채금리가 가파르게 오르면서 경기 악화 위험이 커진 데다 높은 고유가 환경이 수요 파괴를 가져올 수 있다는 우려에 차익실현 매물도 대거 출회

이틀간 하락률은 7.76%. 

자예 캐피털 마켓츠의 나임 아슬람 최고투자책임자(CIO)는 마켓워치에 9월까지 유가가 4개월 연속 상승했다며 이에 따라 이달은 "차익실현의 좋은 시기가 됐다"

11월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전장보다 2% 이상 하락한 배럴당 82.31달러

 주식 시장 방향성 같이 하는 모습

지난달 9월 1일부터 차액결제거래(CFD) 서비스 재개

CFD는 실제 주식을 보유하지 않고 주식 가격 변동 위험에 투자해 차액을 얻을 수 있는 장외 파생상품으로,

레버리지 투자와 공매도(주식을 빌려서 판 뒤 다시 주식을 사서 상환해 차익을 내는 투자 방식) 가능

파생상품 양도소득세 11%가 적용돼 절세 수단으로 활용 가능

하지만,

서비스 재개 이후 기존에 서비스를 제공해 온 증권사 중 재개한 곳은 교보·메리츠·유안타·유진투자증권 등 4개사에 불과.

하이투자증권이 지난달 18일 국내 주식 CFD 서비스를 개시하면서 총 5개사로 증가. 

많은 증권사들은 아직 관망하는 모습

CFD 충당금은 회계상 비용으로 처리돼 충당금이 늘어나면 수익성이 악화

CFD와 관련해 설명 의무라던가 내부통제 등 규율이 전반적으로 강화돼 증권사는 CFD 사업에 지금보다 더 큰 비용을 투자

CFD 잔고 금액과 비중이 높았던 기업들은 주가 하락

민간고용둔화 + 유가급락 = 금리 하락, 주가 반등

-주식시장

 4일(미 동부시간) 뉴욕증시는 미국의 민간 고용이 크게 둔화했다는 소식에 국채금리가 하락하자 반등

9월 민간 고용이 시장의 예상치를 크게 밑도는 모습

ADP 전미 고용보고서에 따르면 9월 민간 부문 고용은 전월보다 8만9천 명 증가한 것으로 집계

월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가들의 예상치 16만명과 전달 기록한 18만명 증가보다 적은 수준

ADP의 고용은 오는 6일 발표되는 노동부의 비농업 고용 발표를 앞두고 고용 시장이 둔화하고 있음을 시사

WSJ에 따르면 이코노미스트들은 9월 비농업 고용이 17만명 증가해 전달의 18만7천명 증가에서 둔화했을 것으로 예상

다만 실업률은 3.7%로 전달의 3.8%에서 소폭 하락했을 것으로 예상

LPL파이낸셜의 제프리 로치 수석 이코노미스트는 마켓워치에 ADP 고용은 노동부의 고용보고서와 일치하지 않기 때문에 투자자들은 신중할 필요가 있다고 조언. 그는 다만, 노동시장에 모멘텀이 상품 제조와 서비스 부문에서 모두 광범위하게 둔화하고 있는 것으로 보인다며 노동시장이 냉각되고 있다고 평가.

미국의 서비스업 지표는 직전월보다 부진

공급관리협회(ISM)가 발표한 미국의 9월 비제조업(서비스) 구매관리자지수(PMI)는 53.6으로 집계돼 전달의 54.5보다 하락. 이날 수치는 월스트리트저널(WSJ)의 예상치 53.7을 소폭 하회했으나 '50'을 상회하면서 업황 확장세가 이어지고 있음을 시사

S&P500지수 내 11개 업종 중에서 에너지와 유틸리티 관련주를 제외하고 9개 업종이 상승.

유틸리티 관련주는 최근 금리 급등에 상대적으로 낙폭이 큰 업종 중 하나

인텔의 주가는 프로그래밍 가능 칩 부문을 분사해 상장할 계획이라고 밝힌 가운데 0.7%가량  상승

애플 주가는 키뱅크가 투자 의견을 '비중확대'에서 중립에 해당하는 '섹터비중'으로 내렸다는 소식에도 0.7% 상승

다우: 전장보다 127.17포인트(0.39%) 오른 33,129.55

S&P: 전장보다 34.30포인트(0.81%) 상승한 4,263.75

나스닥: 전장보다 176.54포인트(1.35%) 오른 13,236.01

-채권시장

미국 국채 가격, 민간 고용 둔화에 상승

핌코의 공동 창립자이자 '채권왕'으로 불렸던 빌 그로스는 CNBC 방송에 출연해 "10년물 금리가 5%로 오를 것이라고 생각한다" 빌 그로스는 그러면서도 "현재 시장은 국채 공급과 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 고금리 장기화 전망에 과매도 된 것으로 보인다"

10년물 국채수익률은 전 거래일 3시 기준보다 6.2bp 하락한 4.742%

2년물 수익률은 전일 3시보다 5.6bp 내린 5.100%

10년물과 2년물 격차는 전 거래일 -35.2bp에서 -35.8bp로 비슷한 수준

-외환시장

너무 가파르게 오른 데 따른 숨고르기 흐름과 국채 수익률의 하락이 달러화의 추가 강세를 제한

견조했던 미국 고용지표에 균열의 조짐이 감지됐다는 소식도 달러화 추가 강세에 걸림돌

뉴욕 외환시장에서 달러화는 149.053엔을 기록, 전장 뉴욕 후장 가격인 148.760엔보다 0.293엔(0.20%) 상승

유로화는 유로당 1.05154달러에 움직여, 전장 가격인 1.04715달러보다 0.00439달러(0.42%) 상승

달러 인덱스는 전장 107.014보다 0.29% 하락한 106.701

-원유시장

뉴욕유가는 석유수출국기구(OPEC)와 비(非)OPEC 주요 산유국 협의체인 OPEC+의 장관급 감시위원회(JMMC) 회의로 차익실현 매물이 대거 출회된 데다 미국의 휘발유 재고가 증가했다는 소식 등에 5% 이상 하락

국제유가는 이날 5% 이상 하락해 서부텍사스산원유(WTI)는 물론 브렌트유 선물도 모두 배럴당 90달러 아래로 하락

이날 OPEC+ JMMC는 기존 생산 정책에 변화를 주지 않기로 결정

해당 위원회는 OPEC+에 생산 정책을 권고하고, 필요하다고 판단할 경우 생산량을 결정하는 OPEC+ 전체 회의를 요구

결과가 예상대로 나오기 직전, 주요 석유 수출국인 사우디아라비아가 연말까지 자발적인 감산을 이어가겠다는 입장을 재확인하면서 차익실현 매물이 출회돼 유가는 하락 압력

11월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전장보다 5.01달러(5.61%) 하락한 배럴당 84.22달러에 거래

금리 상승에 따른 주식 시장 하락과 방향성 같이 하는 모습

에퀴닉스는 얼마전, Southern Cross Cables Limited)와 파트너십을 확대해

Southern Cross NEXT (“SX NEXT”)  해저 케이블 시스템의 중요한 미국 기반 상호 연결 액세스의 포인트로 역할

-주식시장

3일(미 동부시간) 뉴욕증시는 미국 장기 국채금리가 2007년 이후 최고치를 또다시 경신했다는 소식에 하락

투자자들은 국채금리의 가파른 상승세와 채용 관련 경제 지표, 연방준비제도(연준·Fed) 당국자들의 매파적 발언 등을 주시

뉴욕증시 전문가들은 주식시장이 바닥을 찾기 위해서는 우선 채권시장의 매도세가 진정돼야 한다고 주장

레피얼 보스틱 애틀랜타 연방준비은행(연은) 총재는 높은 금리를 오랫동안 유지해야 한다고 주장

보스틱 총재는 금리 동결을 주장하면서도 "나는 (금리를) 오랫동안 유지하는 것이 적절하다고 생각한다"

보스틱 총재는 연준 내 대표적인 비둘기파 위원으로 꼽히지만, 조만간 금리가 인하될 가능성을 차단하면서 고금리 환경이 장기화할 위험을 높이는 모습

앞서 로레타 메스터 미국 클리블랜드 연방준비은행(연은) 총재는 올해 기준금리를 연내 한 차례 더 올려야 한다고 주장

미셸 보먼 연준 이사도 "인플레이션을 제때 2%로 되돌리기 위해 추가 금리 인상이 필요할 것으로 계속 예상하고 있다"고 언급

8월 채용공고는 961만건으로 전달보다 69만건가량 증가

이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 시장 예상치인 880만건도 웃돈 것으로 고용 시장이 여전히 타이트하다는 점을 시사

시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금(FF) 금리 선물 시장에서 마감 시점 연준이 11월에 금리를 동결할 가능성은 69.1%를, 0.25%포인트 금리를 인상할 가능성은 30.9%를 기록

다우: 전장보다 430.97포인트(1.29%) 하락한 33,002.38

S&P: 전장보다 58.94포인트(1.37%) 떨어진 4,229.45

나스닥: 전장보다 248.31포인트(1.87%) 밀린 13,059.47

-채권시장

경제 지표 호조에 연방준비제도(연준·Fed)가 '더 높은 금리를 더 오래' 유지할 가능성이 커지면서, 미국 국채 가격 하락

미국의 10년물 국채 금리는 16년 만에 가장 높은 수준

국채금리가 가파르게 오르면 기업들의 미래 수익이 타격을 입고 기업들의 차입비용 확대

채권시장 참가자들은 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 고금리 장기화, 미국 경제의 연착륙, 미국 채권의 초과 공급 등을 우려. 시장에서는 조만간 10년물 국채 금리가 5%를 돌파할 것이라는 전망 등장.

억만장자 헤지펀드 투자자인 빌 애크먼은 10년물 국채금리는 5%까지 나아갈 것이라고 관측

미국 채권시장에 이른바 '채권 자경단'이 돌아왔다는 분석도 등장

'채권 자경단'이란 인플레이션이나 정부의 재정적자에 대한 우려 때문에 채권 가격이 하락할 수 있을 경우 국채를 대량 매도해 채권 수익률을 높이는 투자자들

10년물 국채금리가 4.8%를 돌파하며 2007년 8월 이후 최고치를 경신

30년물 국채금리도 4.9%를 넘어서며 2007년 9월 이후 최고치를 경신

30년 만기 주택담보대출 금리는 7.72%까지 올라 8%에 육박

10년물 국채수익률은 전 거래일 3시보다 12.9bp 상승한 4.804%를 기록

2년물 수익률은 전일 3시보다 4.8bp 오른 5.156%

국채 30년물 수익률은 전장 3시보다 15bp 상승한 4.939%

10년물과 2년물 격차는 전 거래일 -43.3bp에서 -35.2bp로 마이너스 폭이 축소

-외환시장

달러화 가치가 엔화에 대해 급락했으나 유로화에 대해서는 소폭 상승

연방준비제도(Fed· 연준) 관계자들이 매파적인 목소리를 키우면서 달러 인덱스는 107선에 진입하는 등 상승세

달러 인덱스는 한때 지난해 11월 이후 최고치까지 치솟으며 기술적으로도 추가 상승 가능성을 예고

유로존(유로화 사용 20개국)의 경제 둔화 우려가 가시화되고 있어 유로화 약세 흐름

호주중앙은행(RBA)은 기준금리를 4.10%로 넉 달 연속 동결

뉴욕 외환시장에서 달러화는 148.760엔을 기록, 전장 뉴욕 후장 가격인 149.807엔보다 1.047엔(0.70%) 하락

유로화는 유로당 1.04715달러에 움직여, 전장 가격인 1.04810달러보다 0.00095달러(0.09%) 하락

달러 인덱스는 전장 106.995보다 0.02% 상승한 107.014를 기록

-원유시장

뉴욕유가는 금리와 달러 상승에 따른 차익실현 이후 반발 매수세로 상승

배럴당 95달러를 향해 고공 행진하던 WTI 가격은 차익실현 매물에 최근 3거래일 연속 하락하며 배럴당 90달러 아래로 하락. 이날 발표된 경제지표가 강한 모습을 유지하면서 달러화와 금리가 추가로 올랐으나 유가 하락은 제한

그러나 연말 공급 부족에 대한 우려가 사라지지 않고 있어 유가 낙폭은 제한

11월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전날보다 41센트(0.46%) 오른 배럴당 89.23달러에 거래