PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱_#2

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PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

개별 사업주체와 법적으로 독립된 개별 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 

 

차주(돈을 빌리는 사람)의 신용이나 일반 재산이 아닌, 프로젝트의 사업성 자체를 대출채무의 담보로 잡는다. 

쉽게 말해 앞으로 투자할 사업의 미래 현금흐름을 담보로 돈을 빌려주는 것이다.

 

일종의 대출형 부동산펀드다. 

프로젝트를 수행하는 데 있어서 금융기관의 관여가 강화되고, 시행사의 결정권한은 약화된다.

 

시행사는 프로젝트를 전체적으로 주도한다. 

과거에는 실제 건물을 짓는 시공사가 시행사의 역할을 했다.

하지만 과거 외환위기 당시 정부가 기업의 부채비율을 200% 미만으로 낮추면서 부채비율이 높았던 건설사들은 직접개발을 피하게 되었다. 건설사들의 부채비율이 높았던 이유는 돈을 빌려 토지를 매입하고 개발했기 때문이다.

이에 따라 시행사는 2000년대 초부터 등장하기 시작했다.

하지만 시행사는 대부분 신용이 높지 않아 돈을 빌리기 어려웠고, 건설사들이 재무제표에 부채가 나타나지 않는 방식으로 신용 보강을 통해 시행사가 돈을 빌릴 수 있게 도와주기도 했다.  

 

 

 

 

<프로젝트 수행 과정>을 간략하게 기재해보자면,

우선  토지를 매입하기 위해 일부 계약금을 지불한다. 매입한 토지는 부동산 신탁회사에 관리신탁을 한다. 

 

관리신탁을 하면 PF대출의 담보로 활용할 수 있다.

관리신탁을 통해 소유권은 담보신탁으로 넘어가고, 부동산신탁회사는 토지를 바탕으로 대출기관을 수익자로 지정한 우선수익권증서를 발행한다. 대출기관은 토지에 대한 담보권을 확보한다.

 

그 다음으로는 대출기관에 Escrow(에스크로) 계좌를 만드는데, 계좌는 출금이 제한된다.

계좌에는 근질권이 설정되어 PF 대출의 담보로 활용된다. 

 

주택보증회사인 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받는다. 

혹시나 건물 완공에 차질이 발생할 경우 주택도시보증공사가 공사를 완공해주거나 분양대금을 되돌려 준다. 

 

사업계획승인권자에게 사업 승인을 받고, 건설사를 골라 건설을 시작한다. 

건설사에게는 공사대금을 받지 못하더라도 완공하겠다는 약속을 받는다. 

 

그 후 대출기관으로부터 자금을 조달한다. 그 돈으로 남은 땅값을 내고, 아파트 계약자로부터 받은 계약금 및 중도금으로 공사를 시작한다. 이후 잔금을 받아 대출기관의 돈을 상환한다.

 

 

 

 

 

<PF 구분>

PF는 사업 주도자가 누구인가에 따라 정부주도형/ 정부·민간합작형(PPP, Public-private partnership)/ 민간주도형으로 구분한다.

 

1. 정부주도형: 정부나 지방자치단체가 주도하는 PF

 

 

2. 민간주도형: 민간사업자가 사업자금을 조달해 사업을 추진하는 PF

 

 

3. 정부 민간합작형 PPP(Public-private partnership) : 민간이 사업자금을 조달하고 정부가 일정한 수익을 보장해주는 PF

정부에 돈이 없으니 민간에게 사업을 주도하게끔 하며 수입을 민간이 가져가게 하고 정부에서 수익을 일정부분 보장해준다.

 

PPP(Public-private partnership) 사업은 크게 두 가지로 나눈다. 

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate)과  2.임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease)이다.

 

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고, 국가에 반환한 후 사업권을 부여받아 일정기간 운영하는 방식이다. 

준공과 동시에 시설 소유권이 국가 또는 지자체로 귀속된다. 

도로, 항만 등의 경우 주무관청으로부터 관리운영권을 부여받아 민간 사업자가 시설 이용자로부터 사용료를 받는다. 

사용료 수입으로 투자비 회수가 가능한 사업 위주로 추진되어 높은 수익률을 기대할 수 있다. 

신분당선, 서울의 9호선, 동북선 도시철도 등이 해당된다.

 

BTO-rs(risk sharing) 방식:

BTO 사업을 진행하면서 수요조사가 잘못될 경우 손해를 볼 수도 있기 때문에 민간 사업자는 사업 참여를 망설이게 된다.

이를 위해서 정부와 민간기업이 시설투자비, 운영비를 분담하고 초과 수익 및 손실이 나면 공유하기도 한다.

 

BTO-a(adjusted) 방식:

정부가 시설투자비 및 운영비용의 일부를 보전해 사업 위험을 줄이면서 동시에 이용요금도 인하하는 방식이다. 

최소 사업비를 정부에서 보전하고, 민간에서 미보장 투자원금을 부담한다. 수익과 손실을 투자비만큼 서로 나눈다 .

 

 

2. 임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고 국가에 임대하는 형식이다.

보통 교육, 복지시설 등 사용료 수입으로 투자비 회수가 어려운 시설 대상으로 이루어지며, 

민간이 사획기반시설을 건설하면 정부가 운영기간 동안(보통 10-30년) 이를 임차해 사용하고 임대료를 지급한다. 

국가에서 일정한 임대료를 지급하기 때문에 사업리스크가 낮고 사업 리스크가 낮은 만큼 수익률도 낮다.

 

 

 

 

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