Ahnaiis

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대표적인 수익형 부동산은 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등이 있다.

오피스투자란 주요 업무지역내 업무시설 투자로 수익을 창출한다.

리테일투자란 백화점 및 쇼핑몰 등 대형상업시설과 핵심 상권내 상업시설 투자로 안정적인 수익을 창출하는 것이다.

물류투자란 상온 및 저온, 배송 등 다양한 용도의 물류시설에 투자하는 것으로, 높은 수익률을 얻을 수 있다.

호텔투자는 우량운영업체가 운용하는 호텔투자다.

1. 오피스

국내 오피스 시장은 2008년 금융위기 이후 거래량이 지속적으로 증가하고 있다.

2009년에는 4조 7천억원 규모에서 2018년에는 9조원 규모로 거래되었다.

해외 투자자들의 국내 시장 유입 또한 지속되고 있다. 2018년 기준 해외 투자자들의 국내 오피스투자 비중은 19%에 달한다. 

서울의 오피스 시장은 아시아 태평양 지역에서 유동성이 매우 활발한 지역이다.

2018년 기준 상업용부동산 총거래량에서 서울은 런던과 뉴욕에 이어 3위를 차지했다.

<오피스 중심지>

국내 오피스 시장은 CBD, YBD, GBD로 나뉜다.

CBD는 광화문을 중심으로 한 도심지역으로 Centeral Business District의 약자다.

YBD는 여의도를 중심으로 한 도심지역으로 Youido Business District의 약자다.

GBD는 강남권역을 중심으로 한 도심지역으로 Gangnam Business District의 약자다.

세 지역은 대형 오피스 매물이 많고, 수요도 많다. 

기업들은 다소 임대료가 비싸더라도 위치가 좋은 곳에 입주하려고 한다.

이외에 부도심의 기타 권역으로 분당, 잠실, 상암 등도 투자가 활발한 지역이다.

<오피스 등급>

오피스 등급은 보통 프라임급, A급, B급 등으로 나눠진다. 

프라임급은 넓은 지역에서 랜드마크가 될 수 있는 오피스이고,

A급은 누구나 다 아는 인지도 있는 오피스,

B급은 이보다 떨어지는 오피스를 의미한다.

모 리서치 기관에 따르면,

프라임급은 상위 10%의 가치, 건축 연면적은 1만 5천평 이상, 지하철역과 인접한 위치, 4개 이상의 접도, 준공 5년 이하의 건물을 기준으로 한다.

A급은 상위 30%의 가치, 건축 연면적은 1만1천-1만5천평 사이, 지하철까지 도보 5분 거리에 위치, 접도 수는 3개, 건물 연수 기준은 6-10년이다.

B급은 상위 60%의 가치, 건축 연면적은 5천-1만1처녕 사이, 지하철역까지 도보 10분 거리에 위치, 접도 수는 2개, 건물 연수 기준은 11-15년이다.

프라임급 오피스의 경우, 대부분 장기보유 전략을 유지한다. 때문에 물건이 희소하고 확보 경쟁도 치열하다.

 <오피스 공실률>

오피스 공실률은 일반적으로 실업률과 비례해서 움직인다.

공실률은 건물의 매각에 큰 영향을 미친다. 공실률이 높은 건물은 제값을 다 받지 못하거나 매매가 성립되지 않을 수 있다.

2015년 이후 서울 프라임급 오피스 공실률은 꾸준히 감소하고 있다. 

서울중심권은 2019년까지 공급물량이 감소하고 있으며, 강남권은 A급 임대 시장이 안정적으로 형성되어 있다.

서울지역의 공실률은 10% 중반정도이다.

2. 리테일

리테일 시장에서는 쇼핑센터와 몰이 큰 비중을 차지한다. 

두 자산 모두 중간 규모 이상의 큰 건물에 다양한 상점들로 구성되어 있다는 점은 동일하나, 

쇼핑센터는 내부에 연결 통로가 없고, 몰은 내부에 연결통라가 있다는 점이 차이다. 

쇼핑센터는 다른 매장으로 이동 시 건물 밖으로 나와서 다른 출구를 통해 안으로 들어가야 하지만, 

몰은 건물 내에서 연결통로를 이용해 이동할 수 있다.

온라인 시장이 급성장하면서 소비패턴이 변화했고, 이에 따라 리테일 시장 즉, 오프라인 상업 시설은 가격 경쟁력이 약화되고 성장이 둔화하고 있다. 이에따라 최근에는 리테일 수요 증가를 위해 다양한 체험형 서비스를 제공하는 추세이다.

국내 리테일 시장은 2012-2017년 5년간 연평균  2조 5천억원 수준에서 거래가 이루어지고 있다.

 백화점과 대형마트가 63%로 큰 비중을 차지하고, 복합몰이 31% , 중소형 리테일이 6%의 비중을 차지한다.

<리테일 중심지>

명동상권:

일제강점기 때부터 형성된 상권으로 1930년대부터 문화 예술의 중심지 역할을 했다. 한국 전쟁 이후 고층 건물이 들어서며 중심지 역할, 1957년 국립극장 개관하며 예술인의 거리로 자리매김했으며, 1970년대에는 패션의 거리로 부상했다.

명동 상권은 연 10%씩 임대료가 상승하고 있으며, 평당 월 임대료는 300만원으로 높은 수준을 보인다.

세계에서 평당 월 임대료가 가장 높은 곳은 홍콩으로 평당 1천만원에 달한다. 

그 다음으로는 뉴욕 맨해튼 5번가가 평당 월 임대료 850만원, 파리 상제리제가 540만원, 런던 뉴본드스트리트가 350만원, 일본 긴자가 330만원이다.

강남상권: 

1982년 지하철 2호선이 개통되고, 강남대로와 테헤란로가 정비되면서 본격적으로 발전하기 시작했다.

1990년대에는 유동인구가 급증하며 서울 중심지로 부각되었고, 압구정동과 강남역에 오렌지족 유흥문화가 퍼지게 되었다. 2009년에는 9호선이 개통되면서 상권이 부활하고, 신분당선이 개통되면서 서울 진입의 요충지로 알려지게 되었다. 

강남역은 전국 지하철역 중 1일 유동인구가 가장 많은 곳으로 하루 승하차 이용객이 평균 20만명이 넘는다.

3. 물류

물류란,

필요한 양의 물품을 가장 적은 경비를 들여 신속하고 효율적으로 원하는 장소에 때맞춰 보낼 수 있도록 함으로써 가치를 창출하는 활동이다. 

물류펀드는 물건을 보관하는 창고에 투자하는 것이다. 

현금흐름의 원천은 물류 보관료다.

물류펀드는 온라인쇼핑과 연관성이 높다.

사람들이 오프라인 매장을 직접 찾기 보다는 인터넷 쇼핑을 이용하면서 물류의 인기도 증가하고 있다. 

2010년대부터 온라인쇼핑이 본격 성장하며 물류창고는 부동산 신규 섹터로 떠올랐다. 

온라인 쇼핑 거래액은 크게 성장하고 있다. 택배물량 또한 꾸준히 증가하고 있다. 특히 2020년 코로나19로 인해 재택근무가 늘고, 언택트 소비가 늘면서 온라인쇼핑은 더욱 가파른 성장세를 보였다. 

물류자산은 초기 상당부분이 수도권에 위치했고, 대부분 상온의 물품을 보관하는 소규모 시설이었다.

국내 투자자들이 아닌 외국계 투자자들이 주요 시장 플레이어였다.

현재는 저온창고 비중과 대형시설이 증가했고 국내 투자자들의 참여도 늘어낫다. 1일 이내 유통하는 것을 목표로 하는 신선식품에 대한 배송 수요가 증가 하면서 저온 창고 비중이 앞으로도 늘어날 것으로 전망한다.

<지역별 물류자산 투자>

2015년 기준 국가별 국민 1인당 물류센터의 면적을 비교해보면, 

우리나라는 1.7m², 일본은 3.7m² , 미국은 5.1m²이다.

영국의 유명 부동산 컨설팅 회사 세빌스 발표에 의하면, 

영국은 리테일 매출액 대비 온라인 매출 비중이 11%가 넘어가는 시점부터 물류임대 수요가 급증했다고 한다.  

유럽에서 온라인거래가 가장 활발한 곳은 영국이다. 온라인 거래는 18% 비중을 보이며, 다른 유럽 국가들의 평균은 7% 수준이다. 아시아에서는 중국이 20%, 일본이 8%, 우리나라가 13%의 비중을 차지한다.

<입지 및 건축 조건>

땅값이 저렴하고 교통이 좋은 곳에 위치한 자산이 평가가 좋다.

일반적으로 고속도로 근처의 자산이 좋은 평가를 받는데, 물건을 신속하게 옮기기 위해서는 여러 개의 고속도로와 연결되어 있으면 좋다. 

입출입이 편해야 한다. 도로 포장 상태나 출입하는 도로의 폭, 상습정체구간인지의 여부를 확인해야 한다.

차량 진입이 용이하고, 화물의 빠른 상하차가 가능하도록 설계되어야 한다.

오래된 물류창고의 경우 승강기를 이용해 물건을 옮기는 경우가 많은데, 최근에 지은 창고는 차로 바로 2, 3층으로 올라갈 수 있도록 설계되었다. 큰 차가 지나다녀야 하기 때문에 높은 층에 올라가는 경사진 출입구인 Ramp(램프) 폭을 넓게 만들어야 좋다.

미술품 보관을 위해서는 온도와 습도가 유지되어야 하고, 식품을 보관하기 위해서는 냉장 및 냉동 시설을 갖추어야 한다.

최근에는 냉장, 냉동시설을 갖출 콜드체인 수요가 증가하고 있다.

여러 상품을 보관하기 위해서는 층고가 높고, 하중도 안정적이어야 한다. 

일반적으로 창고는 4단으로 물건을 보관한다.

평활도도 매우 중요하다. 

평활도란 바닥의 평평한 정도로 바닥이 평평해야 많은 물건을 높이 쌓을 수 있다. 

화주도 중요하다. 화주란 현재 창고를 이용하고 있는 고객사로, 물류 특성상 일단 창고를 한번 지정하면 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 좋은 화주를 많이 확보해 놓으면 현금흐름의 안정성과 수익성을 확보할 수 있다.

물류 창고를 짓기 위해서는

토지가 확보되어야 하며 3-5년 이상 소요되는 인허가도 받아야 한다. 

행정당국이 토지용도 전환을 엄격히 심사하기 때문에 농지 등의 유휴토지를 물류단지로 전환하기 어렵다. 

노후화된 기존 물류부지는 주거지 용도로 전환되는 경우도 많고 그래서 입지가 양호한 지역의 토지가격은 지속적으로 상승하고 있다. 

입지 확보가 어려울 경우 창고를 복층으로 짓는 방법도 있는데 그만큼 건축 비용이 발생해 물류비용이 오른다.

최근 추세는 물류센터 인허가 절차를 피하고 민원도 최소화하기 위해 낡은 물류센터를 사들인 뒤 대형 물류센터로 개발하는 것이 트랜드다.  

<수익>

물류펀드는 성과연동형 상품으로, 투자수익은 임대수익이다. 

물류창고의 공급량 증가, 화주의 사업 축소 등으로 공실률이 늘어나면 수익이 적어진다. 

4. 레지덴셜 Residential

레지덴셜은 크게 싱글패밀리, 멀티패밀리, 콘도미니엄 등으로 구분한다. 

미국에서 75%가 싱글패밀리에 거주, 22%가 멀티패밀리에 거주한다. 

부동산은 크게 상업용부동산과 주거용부동산으로 나뉜다. 

경기가 좋지 않을 때는 주거용 부동산이 안정적이다. 상업용 부동산은 공실이 생길 가능성이 높기 때문이다.

- 싱글패밀리:

목조단독주택으로 평균 면적은 67평, 3개 이상의 방, 2대의 주차대수를 갖는 집이다. 

2019년 말 기준 싱글패밀리의 개인 소유 비중은 83%로 높은 비중을 차지하지만 주택 구입비용이 증가하고 주거 소유율이 하락하면서 싱글패밀리 임대 수요가 확대되는 추세다. 

단일 자산 규모가 작아 기관투자자 투자가 미미했지만, 포트폴리오 다변화로 거래량이 확대되는 추세다.

- 멀티패밀리: 

5세대 이상의 임대주택, 임대형 아파트를 말한다. 

멀티패밀리는 일반용, 시니어용, 학생용으로 구분한다.

임대주택 시장의 메인은 멀티패밀리이고, 싱글패밀리의 임대가구 비중은 12%다.

멀티패밀리는 우리나라에서는 생소한 개념이다.

국내 임대주택은 대부분 건설사의 시공 마진 및 분양 전환을 통한 차익 실현이 목적이다. 

정부가 지원하는 임대주택은 기관투자자가 선호하는 중간배당이 안되고, 임대료 통제로 수익률이 낮다. 안정적인 회수구조가 취약하다. 

순수 민간주택은 중간배당 및 최초 임대료 자율 책정이 가능하지만, 규모가 작아서 거래 시장으로 형성되어 있지 않다. 

반면 미국,일본 등 선진국에서는 기관투자자들의 주요 투자상품 중 하나로 자리매김 하였다.

멀티패밀리는 미국의 주요 거주 형태 중 하나로, 미국 부동산 섹터에서 가장 안정적인 자산군으로 꼽힌다. 

멀티패밀리는 오피스, 리테일 대비 경기 변동에 방어적인 섹터다.

멀티패밀리는 주택을 임대해 월세를 수익으로 한다. 가령 아파트 한 단지를 매입 해 매달 월세를 받는다. 때문에 안정적이다.

미국과 일본은 월세 문화권이지만 우리나라는 전세 문화권이라 아직 시장이 제대로 형성되어 있지 않다.

이에 따라, 멀티패밀리 투자는 해외 투자 위주다.

리스크 관리

한두달 정도의 임대료를 보증금 명목으로 수취하며, 임대인의 계좌 및 회사 재직증명서 확인 등 신분 확인을 철저히 한다.

<미국>

미국에서 최초 임대주택 리츠는 1969년 설립되었고, 1970년대 이후 발전했다. 

현재 종합부동산회사가 시장을 주도하고 있고 주요 대도시에 고르게 분포되어 있다. 

2017년 말 기준 미국의 멀티패밀리 거래량은 연간 약 180조원에 달하며 거래량이 가장 큰 섹터 중 하나다.

미국 멀티패밀리 운용사 중 가장 큰 회사는 Greysatar(그레이스타)다. 

<일본>

일본의 멀티패밀리 시장은 1990년대 후반 이후 발달했다. 부동산 버블 붕괴로 주택가격이 폭락하고, 임대수익률이 상승했다.

2001년 J-리츠가 상장되면서 본격적으로 시장이 커졌다. 일본의 J-리츠 시장은 미국 다음으로 큰 글로벌 2위 시장이다.

일본 멀티패밀리 수요층은 청년층과 1-2인 가구다. 

대기업과 부동산 개발사가 주도하며, 주로 도쿄, 오사카, 나고야, 후쿠오카 등 주요 대도시에 분포되어 있다.

일본의 주택 소유 비율은 62%로 주요 국가 대비 낮은 수준이다. 

임대주택 가운데 약 70%가 면적이 50제곱미터 이하로, 

임대 거주자는 20-29제곱미터 정도의 작은 원름을 선호하고, 자가 거주자는 중대형 주택을 선호한다.

인구구조 변화로 1인 가구수가 증가해 2030년에는 일본 내 1인 가구수가 2천만 가구를 돌파할 것으로 전망한다.

이들은 주택 소유보다는 임대주택을 선호하기 때문에 임대주택 수요가 확대될 전망이다.

65세 이상 1인 단독 가구의 수도 빠르게 증가하고 있다.

- 콘도미니엄:

분양 목적의 집합주택으로, 우리나라의 아파트와 비슷하다. 

임대 비중은 약 3%이다. 

싱글패밀리와 멀티패밀리가 리스 개념이라면 콘도미니엄은 소유 개념이다. 

5. 호텔

호텔은 입지에 따라 공항형, 도심형, 리조트형, 도심교외형, 고속도로형, 전원형으로 나뉜다. 

공항형은 공항 근처에 위치해 항공사 직원, 환승하는 여행객들이 주로 이용한다.

도심형은 시내 중심업무지구에 위치한다. 

리조트형은 레저 여행객들이 선호하는 입지에 위치했다. 

도심교외형은 대도시 외곽에 위치해 비즈니스 출장객들이 주로 이용한다. 

고속도로형은 고속도로 인터체인지 근처에 위치해 있다. 

전원형은 인구밀도가 낮은 지역에 작은 규모로 운영된다.

호텔은 투숙객에 따라 출장객을 위한 상업용, 휴식을 위한 휴가용, 행사를 위한 컨벤션형, 장기 투숙객을 위한 주거용으로 구분된다. 

가격에 따라서는 럭셔리, 업스케일 ,미드스케일, 이코노미, 버짓의 순으로 구분된다. 

럭셔리는 포시즌호텔, 리츠칼튼처럼 상위 15%에 들어가는 호텔이다. 

업스케일은 상위 30% 호텔, 미드스케일은 상위 60%, 이코노미는 상위 80%, 버짓은 최하위 호텔이다.

우리나라는 보통 호텔 등급을 무궁화 수로 표시하고, 해외에서는 별의 수로 표시한다.

우리나에서는 무궁화 6개를 6성급 호텔이라고 보고, 포시즌호텔이나 워커힐호텔과 동등하게 본다.

 별을 매기는 국제적인 기준은 따로 없다.

<호텔투자>

호텔 사업성 평가는 판매가능 객실 수, 객실 점유율, 판매객실의 평균 요금, 객실당 수입을 기반으로 한다. 

판매가능 객실 수는 객실수에 365를 곱해서 계산한다.

객실점유율은 판매한 객실 수를 판매가능한 객실 수로 나눈 것이다.

판매객실의 평균 요금은 전체 객실 매출액을 판매객실의 수로 나눈 것이다.

객실당 수입은 판매객실의 평균 요금에 객실 점유율을 곱해서 계산한다.

호텔 투자시 가장 중요한 변수는 관광객 수다. 한국관광공사가 발표하는 우리나라 입국자 수의 추이를 확인해 볼 수 있다.

우리나라를 방문하는 입국자 중에는 아시아권 비중이 약 80%를 차지한다.

입국자 수는 과거 대비 크게 증가했지만 여러 부침이 있었다.

과거 이슈를 살펴보면 2015년에는 메르스 파동, 2017년에는 사드 사태, 2020년에는 코로나19가 있었다.

최근에는 중국, 일본 입국자가 내국인 및 기타 국적 이용객으로 대체되며 실적이 안정화 되고 있다.

일시적인 공급 과잉과 영업실적 악화로 호텔 공급이 줄어들고 있어 향후 실적은 개선될 것으로 전망한다.

호텔은 오피스보다 손이 많이 가고, 변동성이 더 크다.

호텔투자는 오피스 투자의 수익률이 낮아지면서 관심을 받기 시작했다. 

특히 중국인 관광객이 크게 늘면서 호텔 객실이 부족한 상황이 나타났고 이는 호텔 투자를 부추겼다.

다만 호텔 투자는 수요가 일정하지 않고, 수요를 예측하기가 어렵다. 

각종 정치적인 이슈, 질병 이슈 등이 호텔산업에 영향을 미칠 수 있다.

또한 경쟁상대인 숙박 공유 플랫폼 에어비앤비 등의 성장이 호텔 투자에 악재로 작용한다.

분양형 호텔은 개인투자자들에게 객실을 분양하고 향후 호텔 운영 수익금을 나눠가지는 구조다.

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부동산펀드는 펀드재산의 50%를 초과해 부동산에 투자하는 펀드다.

<부동산펀드 구분>

대출형, 임대형, 경공매형, 직접개발형, 증권형, 기타로 구분한다. 

대출형 부동산펀드:

아파트나 상가를 짓는 시행사에 초기 토지 매입자금, 시공비 등을 대출 형식으로 빌려준 후 이자를 받아 배당을 준다.

개발사업이 원활히 이루어지지 않는 경우 투자 손실 위험이 있다.

임대형 부동산펀드:

오피스, 상가 등 실물 부동산을 매입해 임대한 후 임대수익을 추구한다. 

공실률 증가 및 임대료 감소 시 펀드 수익률 하락 위험이 있다.

경공매형 부동산펀드:

법원, 자산관리공사 등에서 시행하는 경매 또는 공매에 참가해 상업용 부동산을 저가로 매입한 후 임대 또는 고가에 매각해 수익을 추구한다.

경매와 공매는 둘다 공개경쟁입찰이나, 

법원에서 처분 시 경매, 자산관리공사에서 처분 시 공매라고 한다.

괜찮은 경매, 공매 물건이 확보되지 않으면 펀드수익률은 감소한다.

직접개발형 부동산펀드:

부동산펀드 자체가 시행사 역할을 하여, 개발사업에 직접참여한다. 분양이나 임대를 통해 개발 이익을 추구하는 형태다.

전문 인력이 없으면 사업이 원활하게 진행되지 않을 확률이 높다.

증권형 부동산펀드:

다른 부동산펀드에 투자하는 형태, 리츠 주식에 투자하는 형태. 부동산 개발사의 발행증권에 투자하는 형태, 부동산투자목적회사에서 발행한 발행지분증권에 투자하는 형태로 구분된다.

기타 부동산펀드:

-권리형부동산펀드: 기타 분양권 등과 같이 부동산 관련 권리에 투자하는 펀드

-파생형부동산펀드: 부동산을 기초로 하는 파생상품에 주로 투자하는 펀드

<리스크>

-체계적 위험

시장의 불확실성에서 발생하는 위험

경제 위험, 인구통계학적 위험, 자본 시장 위험, 유동성 위험이 있다. 

1. 경제위험

경기 침체 및 하락기에 흡수율 하락, 임대 공간 수요의 하락으로 임대료 하락

흡수율: 공급된 부동산이 단위 시간 동안 시장에서 흡수된 비율

2.인구통계학적 위험

출산율과 인구수, 고용인구 감소로 인해 임대 수요가 줄어 임대료 하락

3.자본 시장 위험

금리 하락, 신용 경색 등으로 부동산 자산 재매각 시 매각가격이 하락하는 위험

4. 유동성 위험

유동성 저하로 적시에 투자금을 회수할 수 없는 위험

-비체계적위험

해당 부동산의 고유한 특성에 의해 발생하는 위험

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

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REITs, Real Estate Investment Trusts

리츠 즉, 부동산투자신탁이란,

투자자의 자금으로 부동산 등에 투자해 수익을 내고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다.

<특징>

리츠는 거래소 상장을 전제로 만들어졌다. 리츠는 주식의 성격으로 주가가 매일 변한다. 

리츠 투자 후에도 장외 시장에서 매매를 통해 현금화 할 수 있으며, 상장하면 주식으로 매매가 가능해 유동성이 높다는 특징이 있다. 

상장된 리츠는 주식 시장의 영향을 많이 받는다. 다만, 기업의 내재가치가 주식과는 상이하기 때문에 하방경직성이 존재하고, 큰 폭으로 하락하더라도 다른 종목에 비해 빠르게 회복한다.  

리츠에 대한 투자전략은 기본적으로 배당을 노리는 전략이 유효하다. 주가가 하락하면 배당수익률이 증가하기 때문에 투자에 적기다. 반대로 주가가 지나치게 상승하면 배당수익률이 감소하기 때문에 투자를 피해야 한다. 

리츠의 배당재원은 임대료에서 나오고, 리츠의 비용구조는 단순하다. 때문에 손익이 단기간에 크게 변하지 않는다. 

총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 90% 이상을 배당으로 지급하도록 의무화한다. 기초자산이 부동산이니 매각 시 부동산 시세차익을 기대할 수도 있다.

부동산에 소규모 투자가 가능하고, 개발사업에 필요한 자금을 자본 시장에서 직접 조달할 수 있다.

리츠의 가장 큰 강점은 세금이다.

개인이 아파트를 매매할 때에는 양도소득세가 부담이 된다.

리츠는 90% 이상 배당 시 법인세가 면제되어 양도소득세에 대한 부담이 적다.

리츠의 대상 물건이 한가지 섹터로만 구성될 경우, 환경이 변할 때 위험에 노출될 가능성이 높다.

때문에 최근에는 복합형으로 많이 바뀌고 있다.

<투자 형태>

부동산에 직접투자하는 지분형, 

담보대출에 투자하는 부채형, 

양쪽에 다 투자하는 혼합형이 있다.

<리츠 종류>

리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 나누어진다. 

위탁관리리츠:

일반 부동산을 투자 대상으로 자산의 투자운용 등 전반적인 자산관리를 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

기업구조조정리츠:

기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 한다. 기업이 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립하고, 자산관리는 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

자기관리리츠:

일반 부동산을 투자대상으로 하나, 투자 운용 등 전반적인 관리를 자체 자산운용 전문 인력으로 직접 수행한다.  

AMC, Asset Management Company (자산관리사):

부동산투자회사법에 의해 리츠를 운용하는 회사로, 리츠 자산을 수탁받아 운용한다. 

투자대상 선정, 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입관리처분 등의 업무를 명목회사 형태인 리츠를 대신해 담당한다.

<국내시장>

국내에서는 2002년에 리츠가 시작되었고, 당시 규모는 5천600억 원이었다. 리츠 시장은 계속 성장해 2019년 말 기준 2조 1천억원 수준까지 증가했다.

우리나라 리츠의 개수는 약 230개 정도이나 상장된 리츠는 2019년 말 기준으로 7개에 불과하다.

우리나라의 초기 리츠 시장은 사모 중심으로 형성되었다. 상장하면 각종 공시의무 등 번거로운 일이 많다보니 운용사에서는 굳이 상장시키려고 노력하지 않았다. 또한, 국민연금이나 공제회 등이 투자한 리츠는 상장시키지 않아도 되는 면제 조건들도 있었다.

하지만 최근에는 주무부서인 국토교통부에서 부동산 투기를 잠재우고 부동산 투자로 수익을 낼 수 있다는 취지 하에  공모형 부동산 리츠의 활성화를 추진하고 있다.

<해외시장>

해외에서는 우리나라보다 먼저 시장이 활성화되었다. 

미국, 호주, 싱가포르 등에서는 보통 리츠는 은퇴자를 위한 금융상품으로 인식된다.

1960년 미국에 가장 먼저 리츠가 도입되었다. 미국에서는 8천만명의 투자자들이 리츠에 투자하는데 이는 인구의 25%에 해당한다. 분류도 다양하다. 상장리츠는 리테일, 주거시설, 오피스, 헬스케어, 복합, 산업용 등이 있다.

호주는 시가총액 기준 전 세계 리츠시장의 8~9%를 차지한다.

싱가포르는 리츠가 모두 상장되어 있다. 자금규모가 큰 리츠 운용사들이 리츠 성장을 이끌고 있다.

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

https://ahnaiis.tistory.com/entry/PD-Private-Debt-1

https://ahnaiis.tistory.com/entry/PF-Project-Financing-%ED%94%84%EB%A1%9C%EC%A0%9D%ED%8A%B8-%ED%8C%8C%EC%9D%B4%EB%82%B8%EC%8B%B1

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%ED%8E%80%EB%93%9C

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%ED%88%AC%EC%9E%90

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%82%98%EC%9D%98-%EC%B2%AB-%EB%8C%80%EC%B2%B4%ED%88%AC%EC%9E%90-%EA%B3%B5%EB%B6%80

PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

개별 사업주체와 법적으로 독립된 개별 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 

차주(돈을 빌리는 사람)의 신용이나 일반 재산이 아닌, 프로젝트의 사업성 자체를 대출채무의 담보로 잡는다. 

쉽게 말해 앞으로 투자할 사업의 미래 현금흐름을 담보로 돈을 빌려주는 것이다.

일종의 대출형 부동산펀드다. 

프로젝트를 수행하는 데 있어서 금융기관의 관여가 강화되고, 시행사의 결정권한은 약화된다.

시행사는 프로젝트를 전체적으로 주도한다. 

과거에는 실제 건물을 짓는 시공사가 시행사의 역할을 했다.

하지만 과거 외환위기 당시 정부가 기업의 부채비율을 200% 미만으로 낮추면서 부채비율이 높았던 건설사들은 직접개발을 피하게 되었다. 건설사들의 부채비율이 높았던 이유는 돈을 빌려 토지를 매입하고 개발했기 때문이다.

이에 따라 시행사는 2000년대 초부터 등장하기 시작했다.

하지만 시행사는 대부분 신용이 높지 않아 돈을 빌리기 어려웠고, 건설사들이 재무제표에 부채가 나타나지 않는 방식으로 신용 보강을 통해 시행사가 돈을 빌릴 수 있게 도와주기도 했다.  

<프로젝트 수행 과정>을 간략하게 기재해보자면,

우선  토지를 매입하기 위해 일부 계약금을 지불한다. 매입한 토지는 부동산 신탁회사에 관리신탁을 한다. 

관리신탁을 하면 PF대출의 담보로 활용할 수 있다.

관리신탁을 통해 소유권은 담보신탁으로 넘어가고, 부동산신탁회사는 토지를 바탕으로 대출기관을 수익자로 지정한 우선수익권증서를 발행한다. 대출기관은 토지에 대한 담보권을 확보한다.

그 다음으로는 대출기관에 Escrow(에스크로) 계좌를 만드는데, 계좌는 출금이 제한된다.

계좌에는 근질권이 설정되어 PF 대출의 담보로 활용된다. 

주택보증회사인 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받는다. 

혹시나 건물 완공에 차질이 발생할 경우 주택도시보증공사가 공사를 완공해주거나 분양대금을 되돌려 준다. 

사업계획승인권자에게 사업 승인을 받고, 건설사를 골라 건설을 시작한다. 

건설사에게는 공사대금을 받지 못하더라도 완공하겠다는 약속을 받는다. 

그 후 대출기관으로부터 자금을 조달한다. 그 돈으로 남은 땅값을 내고, 아파트 계약자로부터 받은 계약금 및 중도금으로 공사를 시작한다. 이후 잔금을 받아 대출기관의 돈을 상환한다.

<PF 구분>

PF는 사업 주도자가 누구인가에 따라 정부주도형/ 정부·민간합작형(PPP, Public-private partnership)/ 민간주도형으로 구분한다.

1. 정부주도형: 정부나 지방자치단체가 주도하는 PF

2. 민간주도형: 민간사업자가 사업자금을 조달해 사업을 추진하는 PF

3. 정부 민간합작형 PPP(Public-private partnership) : 민간이 사업자금을 조달하고 정부가 일정한 수익을 보장해주는 PF

정부에 돈이 없으니 민간에게 사업을 주도하게끔 하며 수입을 민간이 가져가게 하고 정부에서 수익을 일정부분 보장해준다.

PPP(Public-private partnership) 사업은 크게 두 가지로 나눈다. 

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate)과  2.임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease)이다.

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고, 국가에 반환한 후 사업권을 부여받아 일정기간 운영하는 방식이다. 

준공과 동시에 시설 소유권이 국가 또는 지자체로 귀속된다. 

도로, 항만 등의 경우 주무관청으로부터 관리운영권을 부여받아 민간 사업자가 시설 이용자로부터 사용료를 받는다. 

사용료 수입으로 투자비 회수가 가능한 사업 위주로 추진되어 높은 수익률을 기대할 수 있다. 

신분당선, 서울의 9호선, 동북선 도시철도 등이 해당된다.

BTO-rs(risk sharing) 방식:

BTO 사업을 진행하면서 수요조사가 잘못될 경우 손해를 볼 수도 있기 때문에 민간 사업자는 사업 참여를 망설이게 된다.

이를 위해서 정부와 민간기업이 시설투자비, 운영비를 분담하고 초과 수익 및 손실이 나면 공유하기도 한다.

BTO-a(adjusted) 방식:

정부가 시설투자비 및 운영비용의 일부를 보전해 사업 위험을 줄이면서 동시에 이용요금도 인하하는 방식이다. 

최소 사업비를 정부에서 보전하고, 민간에서 미보장 투자원금을 부담한다. 수익과 손실을 투자비만큼 서로 나눈다 .

2. 임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고 국가에 임대하는 형식이다.

보통 교육, 복지시설 등 사용료 수입으로 투자비 회수가 어려운 시설 대상으로 이루어지며, 

민간이 사획기반시설을 건설하면 정부가 운영기간 동안(보통 10-30년) 이를 임차해 사용하고 임대료를 지급한다. 

국가에서 일정한 임대료를 지급하기 때문에 사업리스크가 낮고 사업 리스크가 낮은 만큼 수익률도 낮다.

https://ahnaiis.tistory.com/entry/PD-Private-Debt-1

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%A6%AC%EC%B8%A0-REITs-Real-Estate-Investment-Trusts

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%ED%8E%80%EB%93%9C

https://ahnaiis.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%ED%88%AC%EC%9E%90

- 실질 GDP 성장률( Real GDP growth )은 전년 대비 1.2% 증가를 유지하고 있지만 둔화

- 일자리 증가는 계속되고 있지만 2022년 초의 절반 속도

- 사무직 고용률은 전년 동기 대비 1.7% 증가했지만, 2022년 6월의 5.7% 증가율보다 크게 하락한 수준

Net Absorption 순흡수:  팬데믹 이후, (-)순흡수 지속

Construction Completions 신규공급(준공): 2023년 올해 들어 공급량 급감으로 ㄱ

https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/us-office-marketbeat-reports

상업용 부동산 대출 시장

-현재 CMBS, 사모펀드, CLO 등 비전통 대출 대주 비중이 절반 이상으로 높은 편이지만, 

향후에는 은행, CMBS 대출은 감소할 것으로 전망

Why? 상품의 구조 때문.

사모펀드: 조건 협상이 유연하지만, 데이터 접근이 어려움

CMBS: CMBS는 대출 Pool로, 여러개 대출이 묶여있는 구조. 또한, 리스크가 증가 시 대출 관리하는 주체가 기존 MS(Master Servicer)에서 SS(Special Servicer)(특별관리자)로 변경되며, 관리 업무 이전. 이에 따라, EoD 리스크 증가 시 사모펀드 대출 대비 유연한 조건 변경 협상 어려움

Conduit(MAMB) 구조: 개별 건 협상 어려움

SASB 구조: eofid rhdtlf fltmzm

-사모부동산펀드의 모집액 중 Debt 전략의 모집 비중 꾸준히 상승세. 상업용 부동산 대출 시장 내 사모펀드의 역할 확대.  

(2023년 올해 들어 CMBS 스프레드 증가하며, 오피스 연체율(Delinquency Rate) 증가

Distressed 전략 펀드, PIK 대출 참여 등 비전통 방식 리파이낸싱(Refinancing) 증가 예상)

*Gobernment/Agency: 공공기관

Insurance: 보험사 

Int'l Bank: 외국 은행

National Bank: 미국 대형 은행

Regional Bank: 미국 지방은행

Private: 민간기업

오늘은 부동산 투자 구조 중 하나인 트리플넷 구조에 대해 알아보도록 하겠습니다.

NNN은 Net Tax, Net Insurance, Net common area maintemance의 약자입니다.

NNN구조의 계약은 

임대차계약 시 보통  집주인인 임대인이 부담하는 재산세, 보험료, 수선유지비를 모두 임차인이 부담하는 것을 의미합니다.

임차인에게 매우 불리한 조건인데요, 불리함에도 계약이 이루어지는 이유는 무엇일까요?

매도자가 급하게 유동성 확보를 위해 부동산을 처분하는 경우 불리한 조건임에도 불구하고 계약을 하는 경우가 있겠습니다.

또한, 부동산 경기나 부동산 입지상 임대인이 우위인 시장에서도 트리플넷 구조의 계약 조건이 발생할 수 있겠죠.

NNN 구조는 보통 Sales and Leaseback 에서 자주 나타납니다.

매도인이 오피스나 물류센터를 매각하고, 매각 건물에 대해 책임임차인으로서 책임임대차계약을 맺는 경우가 있습니다.

책임임차인은 향후 우선매수권을 갖기 때문에 나중에 다시 되사오겠다는 믿음 하에 NNN구조의 계약이 이루어지는 경우가 있습니다. 

NNN구조의 단점은 건물의 주인이 아닌 임차인이 건물의 시설 관리비를 지불한다는 점에서 본인 소유가 아니기 때문에 그 관리가 소홀하거나 질적으로 최상위의 상태를 유지하기 어렵다는 것입니다.

NNN구조는 펀드 설정 시 종종 보이는 구조로, 알아두면 유용할 것 같네요~  :)

2020년 5월 기준 국내 기관들의 해외 부동산 투자 비중은 전체 부동산 펀드 중 53%의 비중을 차지한다.

2011년까지 실물투자 중심이었으나, 2012년부터 대출채권 및 재간접 투자가 늘어나는 등 자산유형이 다각화됐다.

코로나19가 장기화 되면서, 공실률이 높아지고 임대료 지급이 어려워지자 종로타워에 있는 wework가 철수 의사를 밝혔다. 공유 오피스에 대한 우려와 달리, 시장에서의 타격은 제한적이다. 미국 기준으로 오피스 임차 거래 내 비중은 6~7% 수준이고, 재고 면적 기준으로는 2.1%에 불과하다. 

지난 코로나 사태의 기간 동안 해외 상업용 부동산 시장에 대한 리스크를 점검해보면, 시장 우려와는 달리 변동성 확대가 제한적이었다.

국내 기관 해외 옾피스 투자는 Class A 중심으로, 건전성 양호

국내 기관들의 투자 비중이 가장 높은 오피스 섹터는 테크 및 금융 등 성장 산업의 임차 비중이 50%가 넘는다. 따라서, 오피스에 대한 수요는 견고하다고 볼 수 있다. 또한, 국내 기관들은 상대적으로 안정성이 높은 Class A, Class AA 등급 위주의 글로벌 기업의 헤드쿼트, 정부기관 임차 빌딩 등 우량 임차인 기반의 오피스 투자가 많다.

Cash flow에 대한 타격 제한적

일부 임대료 회수 지연이 있었지만, 보증금 및 Rent free의 차감으로 현금흐름 타격이 제한적이었다.

CMBS Delinquency Rate Continues to Fall in April — Hotel Rate Again Shows Biggest Improvement (trepp.com)

스트레스테스트 결과 오피스 디폴트 리스크 제한적

코로나 19 장기화가 지속되더라도 오피스의 default risk는 제한적이다. 금융정보 분석업체 Trepp는 FED가 대형 은행들에게 제시하는 Severely Adverse Scenario의 주요 가정들을 적용하여 섹터별 디폴트율을 추산하는 시나리오 테스트를 실시했다. 이에 따르면, 5년 장기 침체시 오피스 디폴트율은 4.3%에 그친다. 

또한, LTV(Loan/Asset Value)와 Cap rate(=NOI/Asset Value)를 이용하여 살펴본 대출 안정성도 오피스의 경우에는 양호하다. LTV를 Cap rate로 나눈 후 금리를 적용한 수치는 순영업수익(NOI)대비 이자비용 부담 수준을 보여주는 지표다. 세부 자산별 자료가 아니라 정확성의 한계는 있으나, 방향성은 의미 있다. 2014년 이후 해당 수치는 50%내외를 유지했다. 이는, 순여업수익으로 대출 원리금 상환이 어려운 상황에 놓이게 되려면 임대료가 50% 이상 하락해야한다는 의미다. 

물론, 임차인들의 임대료 지급 지연 및 임대료 재협상으로 인한 연체율 상승과 부동산 저당증권(MBS/CMBS)에 투자하는 모기지 리츠는 큰 폭의 주가 하락이 있었다.

재택근무가 확산되면서 오피스 수요가 구조적으로 축소되는 부분도 있지만, 오피스 투자도 동시에 축소될 가능성이 높다. 전반적인 오피스 신규 개발은 감소했으나, 오피스 공실률 상승이라는 일방적인 흐름보다 임대 선계약 중심의 보수적 거래 양상이 증가할 전망이다.