리츠 REITs, Real Estate Investment Trusts_#3

 

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나의 첫 대체투자 공부 ★★★★★

 

 

 

REITs, Real Estate Investment Trusts

 

 

리츠 즉, 부동산투자신탁이란,

투자자의 자금으로 부동산 등에 투자해 수익을 내고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다.

 

 

<특징>

리츠는 거래소 상장을 전제로 만들어졌다. 리츠는 주식의 성격으로 주가가 매일 변한다. 

리츠 투자 후에도 장외 시장에서 매매를 통해 현금화 할 수 있으며, 상장하면 주식으로 매매가 가능해 유동성이 높다는 특징이 있다. 

 

상장된 리츠는 주식 시장의 영향을 많이 받는다. 다만, 기업의 내재가치가 주식과는 상이하기 때문에 하방경직성이 존재하고, 큰 폭으로 하락하더라도 다른 종목에 비해 빠르게 회복한다.  

리츠에 대한 투자전략은 기본적으로 배당을 노리는 전략이 유효하다. 주가가 하락하면 배당수익률이 증가하기 때문에 투자에 적기다. 반대로 주가가 지나치게 상승하면 배당수익률이 감소하기 때문에 투자를 피해야 한다. 

 

리츠의 배당재원은 임대료에서 나오고, 리츠의 비용구조는 단순하다. 때문에 손익이 단기간에 크게 변하지 않는다. 

총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 90% 이상을 배당으로 지급하도록 의무화한다. 기초자산이 부동산이니 매각 시 부동산 시세차익을 기대할 수도 있다.

 

부동산에 소규모 투자가 가능하고, 개발사업에 필요한 자금을 자본 시장에서 직접 조달할 수 있다.

 

리츠의 가장 큰 강점은 세금이다.

개인이 아파트를 매매할 때에는 양도소득세가 부담이 된다.

리츠는 90% 이상 배당 시 법인세가 면제되어 양도소득세에 대한 부담이 적다.

 

리츠의 대상 물건이 한가지 섹터로만 구성될 경우, 환경이 변할 때 위험에 노출될 가능성이 높다.

때문에 최근에는 복합형으로 많이 바뀌고 있다.

 

 

<투자 형태>

부동산에 직접투자하는 지분형, 

담보대출에 투자하는 부채형, 

양쪽에 다 투자하는 혼합형이 있다.

 

 

<리츠 종류>

리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 나누어진다. 

 

위탁관리리츠:

일반 부동산을 투자 대상으로 자산의 투자운용 등 전반적인 자산관리를 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

 

기업구조조정리츠:

기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 한다. 기업이 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립하고, 자산관리는 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

 

자기관리리츠:

일반 부동산을 투자대상으로 하나, 투자 운용 등 전반적인 관리를 자체 자산운용 전문 인력으로 직접 수행한다.  

 

 

 

AMC, Asset Management Company (자산관리사):

부동산투자회사법에 의해 리츠를 운용하는 회사로, 리츠 자산을 수탁받아 운용한다. 

투자대상 선정, 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입관리처분 등의 업무를 명목회사 형태인 리츠를 대신해 담당한다.

 

 

 

 

 

<국내시장>

국내에서는 2002년에 리츠가 시작되었고, 당시 규모는 5천600억 원이었다. 리츠 시장은 계속 성장해 2019년 말 기준 2조 1천억원 수준까지 증가했다.

우리나라 리츠의 개수는 약 230개 정도이나 상장된 리츠는 2019년 말 기준으로 7개에 불과하다.

 

우리나라의 초기 리츠 시장은 사모 중심으로 형성되었다. 상장하면 각종 공시의무 등 번거로운 일이 많다보니 운용사에서는 굳이 상장시키려고 노력하지 않았다. 또한, 국민연금이나 공제회 등이 투자한 리츠는 상장시키지 않아도 되는 면제 조건들도 있었다.

하지만 최근에는 주무부서인 국토교통부에서 부동산 투기를 잠재우고 부동산 투자로 수익을 낼 수 있다는 취지 하에  공모형 부동산 리츠의 활성화를 추진하고 있다.

 

<해외시장>

해외에서는 우리나라보다 먼저 시장이 활성화되었다. 

미국, 호주, 싱가포르 등에서는 보통 리츠는 은퇴자를 위한 금융상품으로 인식된다.

 

1960년 미국에 가장 먼저 리츠가 도입되었다. 미국에서는 8천만명의 투자자들이 리츠에 투자하는데 이는 인구의 25%에 해당한다. 분류도 다양하다. 상장리츠는 리테일, 주거시설, 오피스, 헬스케어, 복합, 산업용 등이 있다.

 

호주는 시가총액 기준 전 세계 리츠시장의 8~9%를 차지한다.

 

싱가포르는 리츠가 모두 상장되어 있다. 자금규모가 큰 리츠 운용사들이 리츠 성장을 이끌고 있다.

 

 

 

 

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

 

 

 

 

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PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

 

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부동산펀드

 

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