해외 상업용 부동산

2020년 5월 기준 국내 기관들의 해외 부동산 투자 비중은 전체 부동산 펀드 중 53%의 비중을 차지한다.

2011년까지 실물투자 중심이었으나, 2012년부터 대출채권 및 재간접 투자가 늘어나는 등 자산유형이 다각화됐다.

 

 

코로나19가 장기화 되면서, 공실률이 높아지고 임대료 지급이 어려워지자 종로타워에 있는 wework가 철수 의사를 밝혔다. 공유 오피스에 대한 우려와 달리, 시장에서의 타격은 제한적이다. 미국 기준으로 오피스 임차 거래 내 비중은 6~7% 수준이고, 재고 면적 기준으로는 2.1%에 불과하다. 

 

 

지난 코로나 사태의 기간 동안 해외 상업용 부동산 시장에 대한 리스크를 점검해보면, 시장 우려와는 달리 변동성 확대가 제한적이었다.

 

국내 기관 해외 옾피스 투자는 Class A 중심으로, 건전성 양호

국내 기관들의 투자 비중이 가장 높은 오피스 섹터는 테크 및 금융 등 성장 산업의 임차 비중이 50%가 넘는다. 따라서, 오피스에 대한 수요는 견고하다고 볼 수 있다. 또한, 국내 기관들은 상대적으로 안정성이 높은 Class A, Class AA 등급 위주의 글로벌 기업의 헤드쿼트, 정부기관 임차 빌딩 등 우량 임차인 기반의 오피스 투자가 많다.

 

Cash flow에 대한 타격 제한적

일부 임대료 회수 지연이 있었지만, 보증금 및 Rent free의 차감으로 현금흐름 타격이 제한적이었다.

 

CMBS Delinquency Rate Continues to Fall in April — Hotel Rate Again Shows Biggest Improvement (trepp.com)

CMBS Delinquency Rate Continues to Fall in April — Hotel Rate Again Shows Biggest Improvement

스트레스테스트 결과 오피스 디폴트 리스크 제한적

코로나 19 장기화가 지속되더라도 오피스의 default risk는 제한적이다. 금융정보 분석업체 Trepp는 FED가 대형 은행들에게 제시하는 Severely Adverse Scenario의 주요 가정들을 적용하여 섹터별 디폴트율을 추산하는 시나리오 테스트를 실시했다. 이에 따르면, 5년 장기 침체시 오피스 디폴트율은 4.3%에 그친다. 

 

또한, LTV(Loan/Asset Value)와 Cap rate(=NOI/Asset Value)를 이용하여 살펴본 대출 안정성도 오피스의 경우에는 양호하다. LTV를 Cap rate로 나눈 후 금리를 적용한 수치는 순영업수익(NOI)대비 이자비용 부담 수준을 보여주는 지표다. 세부 자산별 자료가 아니라 정확성의 한계는 있으나, 방향성은 의미 있다. 2014년 이후 해당 수치는 50%내외를 유지했다. 이는, 순여업수익으로 대출 원리금 상환이 어려운 상황에 놓이게 되려면 임대료가 50% 이상 하락해야한다는 의미다. 

물론, 임차인들의 임대료 지급 지연 및 임대료 재협상으로 인한 연체율 상승과 부동산 저당증권(MBS/CMBS)에 투자하는 모기지 리츠는 큰 폭의 주가 하락이 있었다.

 

재택근무가 확산되면서 오피스 수요가 구조적으로 축소되는 부분도 있지만, 오피스 투자도 동시에 축소될 가능성이 높다. 전반적인 오피스 신규 개발은 감소했으나, 오피스 공실률 상승이라는 일방적인 흐름보다 임대 선계약 중심의 보수적 거래 양상이 증가할 전망이다.