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-주식시장

8일(이하 미국 동부시간) 뉴욕 금융시장은 이번 주 발표되는 미국 12월 소비자물가지수(CPI) 발표를 앞두고 기대 인플레이션이 둔화했다는 소식에 비둘기파적 투자심리를 되살리는 모습

뉴욕증시는 애플과 엔비디아 등 기술주의 반등에 상승

뉴욕 연은의 작년 12월 1년 기대 인플레이션은 3%로 2021년 1월 이후 최저 수준을 기록

3년 기대 인플레이션도 2.6%로, 전월치인 3%보다 0.4%포인트 낮아졌다.

장단기 기대 인플레이션이 모두 하락한 점은 인플레이션이 계속 완화할 것이라는 전망을 뒷받침할 것으로 예상

월스트리트저널(WSJ)이 집계한 바에 따르면 이코노미스트들은 12월 CPI가 전달보다 0.2% 오르고, 지난해 같은 기간보다는 3.3% 오를 것으로 예상

이는 전달의 0.1% 상승과 3.1% 상승에 비해 오름폭이 강화된 것

다만 변동성이 큰 에너지와 음식료 가격을 제외한 근원 CPI는 전달보다 0.2% 올라 전달의 0.3%에서 둔화하고, 전년 대비로는 3.8% 올라 전달의 4.0%에서 둔화했을 것으로 예상

혼재된 물가 지표는 유가 상승에 기인한 것으로 추세적으로 인플레이션이 하락할 경우 연준의 연내 금리 인하는 기정사실이 될 전망

콘퍼런스보드는 이날 미국 12월 ETI가 113.15를 기록했다고 발표

이는 전월 수정치인 112.48보다 소폭 상승한 수치

ETI는 고용시장을 보는 선행지수. 

지수가 상승하면 고용이 증가할 가능성이 크고 지수가 하락하면 고용이 줄어들 가능성이 크다는 의미

역사적으로 새해 첫 5거래일간 주가 움직임이 그해의 성과와 상당한 상관관계를 지닌다는 분석

다우존스 마켓 데이터에 따르면 1950년 이후 S&P500지수의 새해 첫 5거래일과 그해 나머지 기간의 주가 수익률 간의 상관관계는 69%에 달했다. 주가가 첫 5거래일간 오르면 그해에 대체로 주가가 올랐다는 의미다.

새해 첫 5거래일인 이날까지 S&P500지수는 0.13%가량 하락

UBS가 S&P500지수의 연말 전망치를 5,000으로 상향

UBS글로벌웰스매니지먼트의 솔리타 마르셀리 미주 지역 최고투자책임자(CIO)는 "우리의 기본 시나리오는 미국이 경기침체를 피하고 인플레이션이 하반기까지 연준의 목표치에 도달하는 한편 연준이 연착륙을 위해 기준금리를 100bp 인하하는 것"

다우: 전장보다 216.90포인트(0.58%) 오른 37,683.01

S&P: 전장보다 66.30포인트(1.41%) 상승한 4,763.54

나스닥: 전장보다 319.70포인트(2.20%) 뛴 14,843.77

-채권시장

기대 인플레이션이 3년래 최저 수준을 기록하며 미국 주가지수가 강력하게 상승하자 채권시장도 금리 하락으로 동조하는 모습

10년물 국채금리는 전 거래일 오후 3시 기준보다 3.52bp 하락한 4.006%를 기록

2년물 금리는 같은 기간 3.72bp 떨어진 4.350%

10년물과 2년물 격차는 전 거래일의 -34.6bp에서 -34.4bp로 거의 같았다.

-외환시장

지난주에 발표된 미국 고용보고서에서 고용시장이 견조한 양상을 보였지만 올해 금리인하 기대가 이어지자 달러 매도가 우세

CME그룹의 페드와치툴에 따르면 1월은 금리 동결 기대가 95.3%로 기정사실화됐다. 오는 3월 25bp 금리인하 확률은 60.9%로 이전보다 약간 낮아졌지만 여전히 유지

올해 엔화가 강세를 보일 것이라는 기대도 뚜렷

미국 투자기관 인베스코의 폴 잭슨 자산분배 분석 총괄은 "달러화 대비 엔화 가치가 올해 10% 상승하면서 달러-엔 환율이 125엔을 하향 돌파할 수 있다"고 전망

잭슨은 "일본은행(BOJ)이 통화정책 정상화에 착수하고 다른 주요국 중앙은행도 통화완화에 동참하면 엔화가 상당히 강세를 보일 수 있다"며 "달러화 대비 엔화 가치가 10% 이상 오르는 것은 쉽게 달성될 것"

유로화 가치는 상대적으로 달러보다 강세

단스케 방크는 "ECB가 올해 25bp씩 3회 금리인하를 할 것으로 보고 있다"

유로존 지표는 별로 좋지 않았다.
유럽연합(EU) 통계 당국인 유로스타트가 발표한 자료에 따르면 지난해 11월 유로존 소매판매는 전월보다 0.3% 감소

이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 예상치 0.0%를 밑돌았다.

달러-엔 환율은 144.155엔으로, 전거래일 뉴욕장 마감가 144.745엔보다 0.590엔(0.40%) 하락

유로-달러 환율은 1.09500달러로, 전일 1.09400달러보다 0.00100달러(0.09%) 올랐다.

달러 인덱스는 전장 102.461보다 0.20% 하락한 102.255

-원유시장

뉴욕유가는 사우디아라비아의 가격 인하 소식에 급락

사우디아라비아가 원유 가격을 인하한 것이 수요 둔화에 대한 우려를 부추겼다.

사우디아라비아의 국영 석유기업 아람코는 지난 일요일 최대 시장인 아시아를 포함해 모든 지역의 원유 가격을 인하하겠다고 밝혔다.

 2월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전장보다 3.04달러(4.12%) 하락한 배럴당 70.77달러

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대표적인 수익형 부동산은 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등이 있다.

오피스투자란 주요 업무지역내 업무시설 투자로 수익을 창출한다.

리테일투자란 백화점 및 쇼핑몰 등 대형상업시설과 핵심 상권내 상업시설 투자로 안정적인 수익을 창출하는 것이다.

물류투자란 상온 및 저온, 배송 등 다양한 용도의 물류시설에 투자하는 것으로, 높은 수익률을 얻을 수 있다.

호텔투자는 우량운영업체가 운용하는 호텔투자다.

1. 오피스

국내 오피스 시장은 2008년 금융위기 이후 거래량이 지속적으로 증가하고 있다.

2009년에는 4조 7천억원 규모에서 2018년에는 9조원 규모로 거래되었다.

해외 투자자들의 국내 시장 유입 또한 지속되고 있다. 2018년 기준 해외 투자자들의 국내 오피스투자 비중은 19%에 달한다. 

서울의 오피스 시장은 아시아 태평양 지역에서 유동성이 매우 활발한 지역이다.

2018년 기준 상업용부동산 총거래량에서 서울은 런던과 뉴욕에 이어 3위를 차지했다.

<오피스 중심지>

국내 오피스 시장은 CBD, YBD, GBD로 나뉜다.

CBD는 광화문을 중심으로 한 도심지역으로 Centeral Business District의 약자다.

YBD는 여의도를 중심으로 한 도심지역으로 Youido Business District의 약자다.

GBD는 강남권역을 중심으로 한 도심지역으로 Gangnam Business District의 약자다.

세 지역은 대형 오피스 매물이 많고, 수요도 많다. 

기업들은 다소 임대료가 비싸더라도 위치가 좋은 곳에 입주하려고 한다.

이외에 부도심의 기타 권역으로 분당, 잠실, 상암 등도 투자가 활발한 지역이다.

<오피스 등급>

오피스 등급은 보통 프라임급, A급, B급 등으로 나눠진다. 

프라임급은 넓은 지역에서 랜드마크가 될 수 있는 오피스이고,

A급은 누구나 다 아는 인지도 있는 오피스,

B급은 이보다 떨어지는 오피스를 의미한다.

모 리서치 기관에 따르면,

프라임급은 상위 10%의 가치, 건축 연면적은 1만 5천평 이상, 지하철역과 인접한 위치, 4개 이상의 접도, 준공 5년 이하의 건물을 기준으로 한다.

A급은 상위 30%의 가치, 건축 연면적은 1만1천-1만5천평 사이, 지하철까지 도보 5분 거리에 위치, 접도 수는 3개, 건물 연수 기준은 6-10년이다.

B급은 상위 60%의 가치, 건축 연면적은 5천-1만1처녕 사이, 지하철역까지 도보 10분 거리에 위치, 접도 수는 2개, 건물 연수 기준은 11-15년이다.

프라임급 오피스의 경우, 대부분 장기보유 전략을 유지한다. 때문에 물건이 희소하고 확보 경쟁도 치열하다.

 <오피스 공실률>

오피스 공실률은 일반적으로 실업률과 비례해서 움직인다.

공실률은 건물의 매각에 큰 영향을 미친다. 공실률이 높은 건물은 제값을 다 받지 못하거나 매매가 성립되지 않을 수 있다.

2015년 이후 서울 프라임급 오피스 공실률은 꾸준히 감소하고 있다. 

서울중심권은 2019년까지 공급물량이 감소하고 있으며, 강남권은 A급 임대 시장이 안정적으로 형성되어 있다.

서울지역의 공실률은 10% 중반정도이다.

2. 리테일

리테일 시장에서는 쇼핑센터와 몰이 큰 비중을 차지한다. 

두 자산 모두 중간 규모 이상의 큰 건물에 다양한 상점들로 구성되어 있다는 점은 동일하나, 

쇼핑센터는 내부에 연결 통로가 없고, 몰은 내부에 연결통라가 있다는 점이 차이다. 

쇼핑센터는 다른 매장으로 이동 시 건물 밖으로 나와서 다른 출구를 통해 안으로 들어가야 하지만, 

몰은 건물 내에서 연결통로를 이용해 이동할 수 있다.

온라인 시장이 급성장하면서 소비패턴이 변화했고, 이에 따라 리테일 시장 즉, 오프라인 상업 시설은 가격 경쟁력이 약화되고 성장이 둔화하고 있다. 이에따라 최근에는 리테일 수요 증가를 위해 다양한 체험형 서비스를 제공하는 추세이다.

국내 리테일 시장은 2012-2017년 5년간 연평균  2조 5천억원 수준에서 거래가 이루어지고 있다.

 백화점과 대형마트가 63%로 큰 비중을 차지하고, 복합몰이 31% , 중소형 리테일이 6%의 비중을 차지한다.

<리테일 중심지>

명동상권:

일제강점기 때부터 형성된 상권으로 1930년대부터 문화 예술의 중심지 역할을 했다. 한국 전쟁 이후 고층 건물이 들어서며 중심지 역할, 1957년 국립극장 개관하며 예술인의 거리로 자리매김했으며, 1970년대에는 패션의 거리로 부상했다.

명동 상권은 연 10%씩 임대료가 상승하고 있으며, 평당 월 임대료는 300만원으로 높은 수준을 보인다.

세계에서 평당 월 임대료가 가장 높은 곳은 홍콩으로 평당 1천만원에 달한다. 

그 다음으로는 뉴욕 맨해튼 5번가가 평당 월 임대료 850만원, 파리 상제리제가 540만원, 런던 뉴본드스트리트가 350만원, 일본 긴자가 330만원이다.

강남상권: 

1982년 지하철 2호선이 개통되고, 강남대로와 테헤란로가 정비되면서 본격적으로 발전하기 시작했다.

1990년대에는 유동인구가 급증하며 서울 중심지로 부각되었고, 압구정동과 강남역에 오렌지족 유흥문화가 퍼지게 되었다. 2009년에는 9호선이 개통되면서 상권이 부활하고, 신분당선이 개통되면서 서울 진입의 요충지로 알려지게 되었다. 

강남역은 전국 지하철역 중 1일 유동인구가 가장 많은 곳으로 하루 승하차 이용객이 평균 20만명이 넘는다.

3. 물류

물류란,

필요한 양의 물품을 가장 적은 경비를 들여 신속하고 효율적으로 원하는 장소에 때맞춰 보낼 수 있도록 함으로써 가치를 창출하는 활동이다. 

물류펀드는 물건을 보관하는 창고에 투자하는 것이다. 

현금흐름의 원천은 물류 보관료다.

물류펀드는 온라인쇼핑과 연관성이 높다.

사람들이 오프라인 매장을 직접 찾기 보다는 인터넷 쇼핑을 이용하면서 물류의 인기도 증가하고 있다. 

2010년대부터 온라인쇼핑이 본격 성장하며 물류창고는 부동산 신규 섹터로 떠올랐다. 

온라인 쇼핑 거래액은 크게 성장하고 있다. 택배물량 또한 꾸준히 증가하고 있다. 특히 2020년 코로나19로 인해 재택근무가 늘고, 언택트 소비가 늘면서 온라인쇼핑은 더욱 가파른 성장세를 보였다. 

물류자산은 초기 상당부분이 수도권에 위치했고, 대부분 상온의 물품을 보관하는 소규모 시설이었다.

국내 투자자들이 아닌 외국계 투자자들이 주요 시장 플레이어였다.

현재는 저온창고 비중과 대형시설이 증가했고 국내 투자자들의 참여도 늘어낫다. 1일 이내 유통하는 것을 목표로 하는 신선식품에 대한 배송 수요가 증가 하면서 저온 창고 비중이 앞으로도 늘어날 것으로 전망한다.

<지역별 물류자산 투자>

2015년 기준 국가별 국민 1인당 물류센터의 면적을 비교해보면, 

우리나라는 1.7m², 일본은 3.7m² , 미국은 5.1m²이다.

영국의 유명 부동산 컨설팅 회사 세빌스 발표에 의하면, 

영국은 리테일 매출액 대비 온라인 매출 비중이 11%가 넘어가는 시점부터 물류임대 수요가 급증했다고 한다.  

유럽에서 온라인거래가 가장 활발한 곳은 영국이다. 온라인 거래는 18% 비중을 보이며, 다른 유럽 국가들의 평균은 7% 수준이다. 아시아에서는 중국이 20%, 일본이 8%, 우리나라가 13%의 비중을 차지한다.

<입지 및 건축 조건>

땅값이 저렴하고 교통이 좋은 곳에 위치한 자산이 평가가 좋다.

일반적으로 고속도로 근처의 자산이 좋은 평가를 받는데, 물건을 신속하게 옮기기 위해서는 여러 개의 고속도로와 연결되어 있으면 좋다. 

입출입이 편해야 한다. 도로 포장 상태나 출입하는 도로의 폭, 상습정체구간인지의 여부를 확인해야 한다.

차량 진입이 용이하고, 화물의 빠른 상하차가 가능하도록 설계되어야 한다.

오래된 물류창고의 경우 승강기를 이용해 물건을 옮기는 경우가 많은데, 최근에 지은 창고는 차로 바로 2, 3층으로 올라갈 수 있도록 설계되었다. 큰 차가 지나다녀야 하기 때문에 높은 층에 올라가는 경사진 출입구인 Ramp(램프) 폭을 넓게 만들어야 좋다.

미술품 보관을 위해서는 온도와 습도가 유지되어야 하고, 식품을 보관하기 위해서는 냉장 및 냉동 시설을 갖추어야 한다.

최근에는 냉장, 냉동시설을 갖출 콜드체인 수요가 증가하고 있다.

여러 상품을 보관하기 위해서는 층고가 높고, 하중도 안정적이어야 한다. 

일반적으로 창고는 4단으로 물건을 보관한다.

평활도도 매우 중요하다. 

평활도란 바닥의 평평한 정도로 바닥이 평평해야 많은 물건을 높이 쌓을 수 있다. 

화주도 중요하다. 화주란 현재 창고를 이용하고 있는 고객사로, 물류 특성상 일단 창고를 한번 지정하면 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 좋은 화주를 많이 확보해 놓으면 현금흐름의 안정성과 수익성을 확보할 수 있다.

물류 창고를 짓기 위해서는

토지가 확보되어야 하며 3-5년 이상 소요되는 인허가도 받아야 한다. 

행정당국이 토지용도 전환을 엄격히 심사하기 때문에 농지 등의 유휴토지를 물류단지로 전환하기 어렵다. 

노후화된 기존 물류부지는 주거지 용도로 전환되는 경우도 많고 그래서 입지가 양호한 지역의 토지가격은 지속적으로 상승하고 있다. 

입지 확보가 어려울 경우 창고를 복층으로 짓는 방법도 있는데 그만큼 건축 비용이 발생해 물류비용이 오른다.

최근 추세는 물류센터 인허가 절차를 피하고 민원도 최소화하기 위해 낡은 물류센터를 사들인 뒤 대형 물류센터로 개발하는 것이 트랜드다.  

<수익>

물류펀드는 성과연동형 상품으로, 투자수익은 임대수익이다. 

물류창고의 공급량 증가, 화주의 사업 축소 등으로 공실률이 늘어나면 수익이 적어진다. 

4. 레지덴셜 Residential

레지덴셜은 크게 싱글패밀리, 멀티패밀리, 콘도미니엄 등으로 구분한다. 

미국에서 75%가 싱글패밀리에 거주, 22%가 멀티패밀리에 거주한다. 

부동산은 크게 상업용부동산과 주거용부동산으로 나뉜다. 

경기가 좋지 않을 때는 주거용 부동산이 안정적이다. 상업용 부동산은 공실이 생길 가능성이 높기 때문이다.

- 싱글패밀리:

목조단독주택으로 평균 면적은 67평, 3개 이상의 방, 2대의 주차대수를 갖는 집이다. 

2019년 말 기준 싱글패밀리의 개인 소유 비중은 83%로 높은 비중을 차지하지만 주택 구입비용이 증가하고 주거 소유율이 하락하면서 싱글패밀리 임대 수요가 확대되는 추세다. 

단일 자산 규모가 작아 기관투자자 투자가 미미했지만, 포트폴리오 다변화로 거래량이 확대되는 추세다.

- 멀티패밀리: 

5세대 이상의 임대주택, 임대형 아파트를 말한다. 

멀티패밀리는 일반용, 시니어용, 학생용으로 구분한다.

임대주택 시장의 메인은 멀티패밀리이고, 싱글패밀리의 임대가구 비중은 12%다.

멀티패밀리는 우리나라에서는 생소한 개념이다.

국내 임대주택은 대부분 건설사의 시공 마진 및 분양 전환을 통한 차익 실현이 목적이다. 

정부가 지원하는 임대주택은 기관투자자가 선호하는 중간배당이 안되고, 임대료 통제로 수익률이 낮다. 안정적인 회수구조가 취약하다. 

순수 민간주택은 중간배당 및 최초 임대료 자율 책정이 가능하지만, 규모가 작아서 거래 시장으로 형성되어 있지 않다. 

반면 미국,일본 등 선진국에서는 기관투자자들의 주요 투자상품 중 하나로 자리매김 하였다.

멀티패밀리는 미국의 주요 거주 형태 중 하나로, 미국 부동산 섹터에서 가장 안정적인 자산군으로 꼽힌다. 

멀티패밀리는 오피스, 리테일 대비 경기 변동에 방어적인 섹터다.

멀티패밀리는 주택을 임대해 월세를 수익으로 한다. 가령 아파트 한 단지를 매입 해 매달 월세를 받는다. 때문에 안정적이다.

미국과 일본은 월세 문화권이지만 우리나라는 전세 문화권이라 아직 시장이 제대로 형성되어 있지 않다.

이에 따라, 멀티패밀리 투자는 해외 투자 위주다.

리스크 관리

한두달 정도의 임대료를 보증금 명목으로 수취하며, 임대인의 계좌 및 회사 재직증명서 확인 등 신분 확인을 철저히 한다.

<미국>

미국에서 최초 임대주택 리츠는 1969년 설립되었고, 1970년대 이후 발전했다. 

현재 종합부동산회사가 시장을 주도하고 있고 주요 대도시에 고르게 분포되어 있다. 

2017년 말 기준 미국의 멀티패밀리 거래량은 연간 약 180조원에 달하며 거래량이 가장 큰 섹터 중 하나다.

미국 멀티패밀리 운용사 중 가장 큰 회사는 Greysatar(그레이스타)다. 

<일본>

일본의 멀티패밀리 시장은 1990년대 후반 이후 발달했다. 부동산 버블 붕괴로 주택가격이 폭락하고, 임대수익률이 상승했다.

2001년 J-리츠가 상장되면서 본격적으로 시장이 커졌다. 일본의 J-리츠 시장은 미국 다음으로 큰 글로벌 2위 시장이다.

일본 멀티패밀리 수요층은 청년층과 1-2인 가구다. 

대기업과 부동산 개발사가 주도하며, 주로 도쿄, 오사카, 나고야, 후쿠오카 등 주요 대도시에 분포되어 있다.

일본의 주택 소유 비율은 62%로 주요 국가 대비 낮은 수준이다. 

임대주택 가운데 약 70%가 면적이 50제곱미터 이하로, 

임대 거주자는 20-29제곱미터 정도의 작은 원름을 선호하고, 자가 거주자는 중대형 주택을 선호한다.

인구구조 변화로 1인 가구수가 증가해 2030년에는 일본 내 1인 가구수가 2천만 가구를 돌파할 것으로 전망한다.

이들은 주택 소유보다는 임대주택을 선호하기 때문에 임대주택 수요가 확대될 전망이다.

65세 이상 1인 단독 가구의 수도 빠르게 증가하고 있다.

- 콘도미니엄:

분양 목적의 집합주택으로, 우리나라의 아파트와 비슷하다. 

임대 비중은 약 3%이다. 

싱글패밀리와 멀티패밀리가 리스 개념이라면 콘도미니엄은 소유 개념이다. 

5. 호텔

호텔은 입지에 따라 공항형, 도심형, 리조트형, 도심교외형, 고속도로형, 전원형으로 나뉜다. 

공항형은 공항 근처에 위치해 항공사 직원, 환승하는 여행객들이 주로 이용한다.

도심형은 시내 중심업무지구에 위치한다. 

리조트형은 레저 여행객들이 선호하는 입지에 위치했다. 

도심교외형은 대도시 외곽에 위치해 비즈니스 출장객들이 주로 이용한다. 

고속도로형은 고속도로 인터체인지 근처에 위치해 있다. 

전원형은 인구밀도가 낮은 지역에 작은 규모로 운영된다.

호텔은 투숙객에 따라 출장객을 위한 상업용, 휴식을 위한 휴가용, 행사를 위한 컨벤션형, 장기 투숙객을 위한 주거용으로 구분된다. 

가격에 따라서는 럭셔리, 업스케일 ,미드스케일, 이코노미, 버짓의 순으로 구분된다. 

럭셔리는 포시즌호텔, 리츠칼튼처럼 상위 15%에 들어가는 호텔이다. 

업스케일은 상위 30% 호텔, 미드스케일은 상위 60%, 이코노미는 상위 80%, 버짓은 최하위 호텔이다.

우리나라는 보통 호텔 등급을 무궁화 수로 표시하고, 해외에서는 별의 수로 표시한다.

우리나에서는 무궁화 6개를 6성급 호텔이라고 보고, 포시즌호텔이나 워커힐호텔과 동등하게 본다.

 별을 매기는 국제적인 기준은 따로 없다.

<호텔투자>

호텔 사업성 평가는 판매가능 객실 수, 객실 점유율, 판매객실의 평균 요금, 객실당 수입을 기반으로 한다. 

판매가능 객실 수는 객실수에 365를 곱해서 계산한다.

객실점유율은 판매한 객실 수를 판매가능한 객실 수로 나눈 것이다.

판매객실의 평균 요금은 전체 객실 매출액을 판매객실의 수로 나눈 것이다.

객실당 수입은 판매객실의 평균 요금에 객실 점유율을 곱해서 계산한다.

호텔 투자시 가장 중요한 변수는 관광객 수다. 한국관광공사가 발표하는 우리나라 입국자 수의 추이를 확인해 볼 수 있다.

우리나라를 방문하는 입국자 중에는 아시아권 비중이 약 80%를 차지한다.

입국자 수는 과거 대비 크게 증가했지만 여러 부침이 있었다.

과거 이슈를 살펴보면 2015년에는 메르스 파동, 2017년에는 사드 사태, 2020년에는 코로나19가 있었다.

최근에는 중국, 일본 입국자가 내국인 및 기타 국적 이용객으로 대체되며 실적이 안정화 되고 있다.

일시적인 공급 과잉과 영업실적 악화로 호텔 공급이 줄어들고 있어 향후 실적은 개선될 것으로 전망한다.

호텔은 오피스보다 손이 많이 가고, 변동성이 더 크다.

호텔투자는 오피스 투자의 수익률이 낮아지면서 관심을 받기 시작했다. 

특히 중국인 관광객이 크게 늘면서 호텔 객실이 부족한 상황이 나타났고 이는 호텔 투자를 부추겼다.

다만 호텔 투자는 수요가 일정하지 않고, 수요를 예측하기가 어렵다. 

각종 정치적인 이슈, 질병 이슈 등이 호텔산업에 영향을 미칠 수 있다.

또한 경쟁상대인 숙박 공유 플랫폼 에어비앤비 등의 성장이 호텔 투자에 악재로 작용한다.

분양형 호텔은 개인투자자들에게 객실을 분양하고 향후 호텔 운영 수익금을 나눠가지는 구조다.

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부동산펀드는 펀드재산의 50%를 초과해 부동산에 투자하는 펀드다.

<부동산펀드 구분>

대출형, 임대형, 경공매형, 직접개발형, 증권형, 기타로 구분한다. 

대출형 부동산펀드:

아파트나 상가를 짓는 시행사에 초기 토지 매입자금, 시공비 등을 대출 형식으로 빌려준 후 이자를 받아 배당을 준다.

개발사업이 원활히 이루어지지 않는 경우 투자 손실 위험이 있다.

임대형 부동산펀드:

오피스, 상가 등 실물 부동산을 매입해 임대한 후 임대수익을 추구한다. 

공실률 증가 및 임대료 감소 시 펀드 수익률 하락 위험이 있다.

경공매형 부동산펀드:

법원, 자산관리공사 등에서 시행하는 경매 또는 공매에 참가해 상업용 부동산을 저가로 매입한 후 임대 또는 고가에 매각해 수익을 추구한다.

경매와 공매는 둘다 공개경쟁입찰이나, 

법원에서 처분 시 경매, 자산관리공사에서 처분 시 공매라고 한다.

괜찮은 경매, 공매 물건이 확보되지 않으면 펀드수익률은 감소한다.

직접개발형 부동산펀드:

부동산펀드 자체가 시행사 역할을 하여, 개발사업에 직접참여한다. 분양이나 임대를 통해 개발 이익을 추구하는 형태다.

전문 인력이 없으면 사업이 원활하게 진행되지 않을 확률이 높다.

증권형 부동산펀드:

다른 부동산펀드에 투자하는 형태, 리츠 주식에 투자하는 형태. 부동산 개발사의 발행증권에 투자하는 형태, 부동산투자목적회사에서 발행한 발행지분증권에 투자하는 형태로 구분된다.

기타 부동산펀드:

-권리형부동산펀드: 기타 분양권 등과 같이 부동산 관련 권리에 투자하는 펀드

-파생형부동산펀드: 부동산을 기초로 하는 파생상품에 주로 투자하는 펀드

<리스크>

-체계적 위험

시장의 불확실성에서 발생하는 위험

경제 위험, 인구통계학적 위험, 자본 시장 위험, 유동성 위험이 있다. 

1. 경제위험

경기 침체 및 하락기에 흡수율 하락, 임대 공간 수요의 하락으로 임대료 하락

흡수율: 공급된 부동산이 단위 시간 동안 시장에서 흡수된 비율

2.인구통계학적 위험

출산율과 인구수, 고용인구 감소로 인해 임대 수요가 줄어 임대료 하락

3.자본 시장 위험

금리 하락, 신용 경색 등으로 부동산 자산 재매각 시 매각가격이 하락하는 위험

4. 유동성 위험

유동성 저하로 적시에 투자금을 회수할 수 없는 위험

-비체계적위험

해당 부동산의 고유한 특성에 의해 발생하는 위험

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

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REITs, Real Estate Investment Trusts

리츠 즉, 부동산투자신탁이란,

투자자의 자금으로 부동산 등에 투자해 수익을 내고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다.

<특징>

리츠는 거래소 상장을 전제로 만들어졌다. 리츠는 주식의 성격으로 주가가 매일 변한다. 

리츠 투자 후에도 장외 시장에서 매매를 통해 현금화 할 수 있으며, 상장하면 주식으로 매매가 가능해 유동성이 높다는 특징이 있다. 

상장된 리츠는 주식 시장의 영향을 많이 받는다. 다만, 기업의 내재가치가 주식과는 상이하기 때문에 하방경직성이 존재하고, 큰 폭으로 하락하더라도 다른 종목에 비해 빠르게 회복한다.  

리츠에 대한 투자전략은 기본적으로 배당을 노리는 전략이 유효하다. 주가가 하락하면 배당수익률이 증가하기 때문에 투자에 적기다. 반대로 주가가 지나치게 상승하면 배당수익률이 감소하기 때문에 투자를 피해야 한다. 

리츠의 배당재원은 임대료에서 나오고, 리츠의 비용구조는 단순하다. 때문에 손익이 단기간에 크게 변하지 않는다. 

총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 90% 이상을 배당으로 지급하도록 의무화한다. 기초자산이 부동산이니 매각 시 부동산 시세차익을 기대할 수도 있다.

부동산에 소규모 투자가 가능하고, 개발사업에 필요한 자금을 자본 시장에서 직접 조달할 수 있다.

리츠의 가장 큰 강점은 세금이다.

개인이 아파트를 매매할 때에는 양도소득세가 부담이 된다.

리츠는 90% 이상 배당 시 법인세가 면제되어 양도소득세에 대한 부담이 적다.

리츠의 대상 물건이 한가지 섹터로만 구성될 경우, 환경이 변할 때 위험에 노출될 가능성이 높다.

때문에 최근에는 복합형으로 많이 바뀌고 있다.

<투자 형태>

부동산에 직접투자하는 지분형, 

담보대출에 투자하는 부채형, 

양쪽에 다 투자하는 혼합형이 있다.

<리츠 종류>

리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 나누어진다. 

위탁관리리츠:

일반 부동산을 투자 대상으로 자산의 투자운용 등 전반적인 자산관리를 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

기업구조조정리츠:

기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 한다. 기업이 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립하고, 자산관리는 외부 전문 자산관리사에 위탁한다. 

자기관리리츠:

일반 부동산을 투자대상으로 하나, 투자 운용 등 전반적인 관리를 자체 자산운용 전문 인력으로 직접 수행한다.  

AMC, Asset Management Company (자산관리사):

부동산투자회사법에 의해 리츠를 운용하는 회사로, 리츠 자산을 수탁받아 운용한다. 

투자대상 선정, 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입관리처분 등의 업무를 명목회사 형태인 리츠를 대신해 담당한다.

<국내시장>

국내에서는 2002년에 리츠가 시작되었고, 당시 규모는 5천600억 원이었다. 리츠 시장은 계속 성장해 2019년 말 기준 2조 1천억원 수준까지 증가했다.

우리나라 리츠의 개수는 약 230개 정도이나 상장된 리츠는 2019년 말 기준으로 7개에 불과하다.

우리나라의 초기 리츠 시장은 사모 중심으로 형성되었다. 상장하면 각종 공시의무 등 번거로운 일이 많다보니 운용사에서는 굳이 상장시키려고 노력하지 않았다. 또한, 국민연금이나 공제회 등이 투자한 리츠는 상장시키지 않아도 되는 면제 조건들도 있었다.

하지만 최근에는 주무부서인 국토교통부에서 부동산 투기를 잠재우고 부동산 투자로 수익을 낼 수 있다는 취지 하에  공모형 부동산 리츠의 활성화를 추진하고 있다.

<해외시장>

해외에서는 우리나라보다 먼저 시장이 활성화되었다. 

미국, 호주, 싱가포르 등에서는 보통 리츠는 은퇴자를 위한 금융상품으로 인식된다.

1960년 미국에 가장 먼저 리츠가 도입되었다. 미국에서는 8천만명의 투자자들이 리츠에 투자하는데 이는 인구의 25%에 해당한다. 분류도 다양하다. 상장리츠는 리테일, 주거시설, 오피스, 헬스케어, 복합, 산업용 등이 있다.

호주는 시가총액 기준 전 세계 리츠시장의 8~9%를 차지한다.

싱가포르는 리츠가 모두 상장되어 있다. 자금규모가 큰 리츠 운용사들이 리츠 성장을 이끌고 있다.

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

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-주식시장

 5일(이하 미국 동부 시간) 뉴욕 금융시장은 주요 지표가 경기 방향을 엇갈리게 가리키면서 변동성이 커진 하루

뉴욕증시는 12월 고용이 강한 모습을 보였음에도 연초 이후 조정에 따른 반발 매수로 상승

미 노동부에 따르면 지난해 12월 비농업 고용은 21만6천명 증가

이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가들의 예상치 17만명 증가를 크게 웃도는 것으로 11월의 17만3천명 증가보다 증가

다만 11월과 10월 수치가 총 7만1천명가량 하향 조정되면서 지난해 월평균 고용은 22만5천명으로 2022년의 월 39만9천명보다 감소

 12월 실업률은 3.7%로 월가 예상치인 3.8%보다 낮았다.

시간당 평균 임금은 전월보다 0.15달러(0.4%) 오른 34.27달러로 집계.

시장 예상치인 0.3% 증가보다 가파른 오름세. 시간당 평균 임금은 전년 동기 대비로는 4.1% 증가.

고용 보고서가 나온 직후 주가지수 선물은 하락하고 국채 금리는 오름세

오전 10시경 나온 미국 공급관리협회(ISM)의 12월 비제조업(서비스) 구매관리자지수(PMI)가 50.6으로 전달의 52.7을 밑돈 점은 고용 강세 분위기를 일부 상쇄

이날 수치는 WSJ이 집계한 시장 예상치인 52.5를 밑돌았다.

재닛 옐런 미 재무장관은 CNN과의 인터뷰에서 미국 고용지표가 예상을 웃돈 후 "지금 우리가 보는 것은 연착륙이라고 표현할 수 있을 것"이라며 "연착륙이 계속되기를 바란다"고 말했다.

다우: 전장보다 25.77포인트(0.07%) 오른 37,466.11

S&P: 전장보다 8.56포인트(0.18%) 상승한 4,697.24

나스닥: 전장보다 13.77포인트(0.09%) 뛴 14,524.07

-채권시장

미국 국채금리는 미국 경기 지표가 상반된 결과를 내면서 크게 출렁거리다 오름세

이날 미국에선 12월 비농업 고용지표와 12월 공급관리협회(ISM)의 서비스업 구매관리자지수(PMI)가 발표

두 지표는 미국 경기의 방향을 각각 다르게 가리키면서 시장에 급격한 변동성

미국 노동부가 발표한 비농업 고용이 시장 예상치를 크게 상회하면서 국채금리가 가파르게 튀어 올랐다.

하지만 국채금리는 12월 ISM 서비스업 PMI가 둔화한 것으로 나타나자 급락세로 돌아섰다. 

울프 리서치의 스테파니 로스 수석 이코노미스트는 야후 파이낸스와 인터뷰에서 "임금이 확실히 강하다"며 "연준의 관점에서 보면 이는 확실히 부정적이다"

10년물 국채금리는 전 거래일 오후 3시 기준보다 4.80bp 상승한 4.041%

2년물 금리는 같은 기간 0.42bp 오른 4.387%

10년물과 2년물 격차는 전 거래일의 -39.0bp에서 -34.6bp로 축소

-외환시장

비농업 고용 지표가 월가 예상치를 크게 넘어서면서 달러 매수가 우위

하지만 미국 경제 연착륙에 대한 전망이 커져 달러화 상승폭은 제한

달러-엔 환율은 144.745엔으로, 전거래일 뉴욕장 마감가 144.601엔보다 0.144엔(0.10%) 상승

유로-달러 환율은 1.09400달러로, 전일 1.09490달러보다 0.00090달러(0.08%) 하락

달러 인덱스는 전장 102.401보다 0.06% 오른 102.461

-원유시장

뉴욕유가는 중동 긴장이 다시 고조되면서 상승

예멘 반군 후티의 공격에 결국 세계 2위 해운업체인 덴마크의 머스크가 국제 교역의 주요 항로인 홍해 운항을 전면 중단한다고 발표하면서 물류 우려가 다시 강화

머스크는 이날 홍해 운항을 중단하고 남아프리카공화국 희망봉을 도는 항로로 대체한다고 밝혔다.

앞서 머스크는 지난달 15일 예멘 후티 반군의 공격을 이유로 홍해 항행을 중단했다가 2주 만에 재개했으나 재개 직후인 같은 달 31일 컨테이너선 '머스크 항저우호'가 공격받아 홍해 운항을 다시 일시 중단

물류업체 OEC그룹의 마이크 지암브론은 홍해 지역의 불안에 더해 파나마 운하의 가뭄으로 전 세계 해운 시장은 '퍼펙트 스톰(최악의 상황)'을 만났다고 우려

파나마 운하는 전 세계 해상 무역의 7%를 차지

그러나 에너지 아웃룩 어드바이저스의 아나스 알하지 매니징 파트너는 "해상 보험료 인상과 유조선 우회로에 따른 지연은 이미 가격에 반영이 돼 있다"라며 "러시아 석유가 홍해를 통해 계속 이동하는 데 영향이 없는 한 유가가 현저하게 오를 이유는 없다"

 2월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전날보다 1.62달러(2.24%) 오른 배럴당 73.81달러

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PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

개별 사업주체와 법적으로 독립된 개별 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 

차주(돈을 빌리는 사람)의 신용이나 일반 재산이 아닌, 프로젝트의 사업성 자체를 대출채무의 담보로 잡는다. 

쉽게 말해 앞으로 투자할 사업의 미래 현금흐름을 담보로 돈을 빌려주는 것이다.

일종의 대출형 부동산펀드다. 

프로젝트를 수행하는 데 있어서 금융기관의 관여가 강화되고, 시행사의 결정권한은 약화된다.

시행사는 프로젝트를 전체적으로 주도한다. 

과거에는 실제 건물을 짓는 시공사가 시행사의 역할을 했다.

하지만 과거 외환위기 당시 정부가 기업의 부채비율을 200% 미만으로 낮추면서 부채비율이 높았던 건설사들은 직접개발을 피하게 되었다. 건설사들의 부채비율이 높았던 이유는 돈을 빌려 토지를 매입하고 개발했기 때문이다.

이에 따라 시행사는 2000년대 초부터 등장하기 시작했다.

하지만 시행사는 대부분 신용이 높지 않아 돈을 빌리기 어려웠고, 건설사들이 재무제표에 부채가 나타나지 않는 방식으로 신용 보강을 통해 시행사가 돈을 빌릴 수 있게 도와주기도 했다.  

<프로젝트 수행 과정>을 간략하게 기재해보자면,

우선  토지를 매입하기 위해 일부 계약금을 지불한다. 매입한 토지는 부동산 신탁회사에 관리신탁을 한다. 

관리신탁을 하면 PF대출의 담보로 활용할 수 있다.

관리신탁을 통해 소유권은 담보신탁으로 넘어가고, 부동산신탁회사는 토지를 바탕으로 대출기관을 수익자로 지정한 우선수익권증서를 발행한다. 대출기관은 토지에 대한 담보권을 확보한다.

그 다음으로는 대출기관에 Escrow(에스크로) 계좌를 만드는데, 계좌는 출금이 제한된다.

계좌에는 근질권이 설정되어 PF 대출의 담보로 활용된다. 

주택보증회사인 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받는다. 

혹시나 건물 완공에 차질이 발생할 경우 주택도시보증공사가 공사를 완공해주거나 분양대금을 되돌려 준다. 

사업계획승인권자에게 사업 승인을 받고, 건설사를 골라 건설을 시작한다. 

건설사에게는 공사대금을 받지 못하더라도 완공하겠다는 약속을 받는다. 

그 후 대출기관으로부터 자금을 조달한다. 그 돈으로 남은 땅값을 내고, 아파트 계약자로부터 받은 계약금 및 중도금으로 공사를 시작한다. 이후 잔금을 받아 대출기관의 돈을 상환한다.

<PF 구분>

PF는 사업 주도자가 누구인가에 따라 정부주도형/ 정부·민간합작형(PPP, Public-private partnership)/ 민간주도형으로 구분한다.

1. 정부주도형: 정부나 지방자치단체가 주도하는 PF

2. 민간주도형: 민간사업자가 사업자금을 조달해 사업을 추진하는 PF

3. 정부 민간합작형 PPP(Public-private partnership) : 민간이 사업자금을 조달하고 정부가 일정한 수익을 보장해주는 PF

정부에 돈이 없으니 민간에게 사업을 주도하게끔 하며 수입을 민간이 가져가게 하고 정부에서 수익을 일정부분 보장해준다.

PPP(Public-private partnership) 사업은 크게 두 가지로 나눈다. 

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate)과  2.임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease)이다.

1. 수익형민간투자사업(BTO, Build-Transfer-Operate) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고, 국가에 반환한 후 사업권을 부여받아 일정기간 운영하는 방식이다. 

준공과 동시에 시설 소유권이 국가 또는 지자체로 귀속된다. 

도로, 항만 등의 경우 주무관청으로부터 관리운영권을 부여받아 민간 사업자가 시설 이용자로부터 사용료를 받는다. 

사용료 수입으로 투자비 회수가 가능한 사업 위주로 추진되어 높은 수익률을 기대할 수 있다. 

신분당선, 서울의 9호선, 동북선 도시철도 등이 해당된다.

BTO-rs(risk sharing) 방식:

BTO 사업을 진행하면서 수요조사가 잘못될 경우 손해를 볼 수도 있기 때문에 민간 사업자는 사업 참여를 망설이게 된다.

이를 위해서 정부와 민간기업이 시설투자비, 운영비를 분담하고 초과 수익 및 손실이 나면 공유하기도 한다.

BTO-a(adjusted) 방식:

정부가 시설투자비 및 운영비용의 일부를 보전해 사업 위험을 줄이면서 동시에 이용요금도 인하하는 방식이다. 

최소 사업비를 정부에서 보전하고, 민간에서 미보장 투자원금을 부담한다. 수익과 손실을 투자비만큼 서로 나눈다 .

2. 임대형민간투자사업(BTL, Build-Transfe-Lease) 방식:

민간 사업자가 재원을 조달해 설계 및 시공을 하고 국가에 임대하는 형식이다.

보통 교육, 복지시설 등 사용료 수입으로 투자비 회수가 어려운 시설 대상으로 이루어지며, 

민간이 사획기반시설을 건설하면 정부가 운영기간 동안(보통 10-30년) 이를 임차해 사용하고 임대료를 지급한다. 

국가에서 일정한 임대료를 지급하기 때문에 사업리스크가 낮고 사업 리스크가 낮은 만큼 수익률도 낮다.

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EOD 기한이익상실

EOD가 선언되면

대주가 차주에게 돈을 즉시 갚으라고 요구하고,

투자자들도 초기 계약대로 투자 관련 수익을 받지 못한다.

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부동산을 금을 제외하고, 가장 오래된 비유동자산이다.

부동산 시장은 크게 두가지로 나뉜다.

부동산공간시장과 부동산자산시장이 있다.

부동산공간시장은 임대료, 공실률에 의해 가치가 결정되고

리츠, 주택저당증권과 같은 부동산자산시장은 자본환원율을 통해 가치가 결정된다.

<지역별 부동산 투자>

국내 부동산 투자는 주로 수익형부동산, 부동산 개발사업, 관련 대출 등이 있다.

수익형부동산은 우량 임차인이 확보된 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 실물에 투자하는 것이다.

부동산 개발사업은 안정성과 수익성이 양호한 복합시설, 공동주택, 산업단지 등에 투자하는 것이다.

해외 부동산은 크게 상업용부동산과 주거용부동산으로 나뉜다.

상업용부동산은 오피스, 리테일, 물류, 호텔로 나뉘고,

주거용부동산은 레지덴셜 콘도미니엄과 타운하우스로 나뉜다.

<특징>

부동산 투자는 투자 기간이 길고, 많은 자본을 필요로 한다. 

투자 차익인 자본이득과 더불어 임대수익으로 정기적인 현금흐름을 기대할 수 있으며

건물 감가상각에 의한 절세효과도 있다.  

<부동산에 대한 투자 방식>

지분투자, 대출투자, 메자닌 투자로 구분한다. 

지분투자는 자본으로 투자하는 방식으로, 투자자는 주주로 참석한다. 

어느정도의 수익률을 확보해야하는 증권사와 저축은행이 주로 지분투자를 선호한다.

대출투자는 부채로 투자하는 방식으로, 투자자는 그 회사의 채권자가 된다. 

대출투자는 투자 물건 가치가 크게 상승해도 혜택을 누리지 못한다. 대신 안정적이기 때문에 주로 은행이 선호한다.

대출투자는 상환받는 순서에 따라 선순위, 중순위, 후순위로 나뉜다.

메자닌투자는 지분투자와 대출투자의 중간에 위치한다.

이렇게 대출과 지분으로 구분이 되어 있으면 부동산 투자를 위한 자금 모집에 좀 더 다양한 시장을 확보할 수 있다.

*대주: 돈을 빌려주는 측, 돈을 빌려주는 측이 여럿이면 대주단이라고 표현한다.

 차주: 돈을 빌리는 측

<부동산 평가 방식>

1. 원가비용 측면에서 접근하는 원가방식

 원가 방식은 비용접근법으로, 자산의 가치는 현재 자산을 재생산 하는데 드는 비용에서 감가상각액을 공제해서 계산한다.

객관적이지만 수요와 공급을 반영하지 못한다.

2. 시장성 측면에서 접근하는 비교 방식

비교방식은 거래사례비교법이다. 현재 거래되고 있는 가격들을 참고해 파악하는 방법이다.

3. 수익성 측면에서 접근하는 수익방식

수익환원법은 미래 가격을 참작해 파악하는 평가기법이다. 대상 물건이 미래에 창출하리라고 기대되는 순수익을 예상해 현재 가격으로 환원해 평가한다.  

<부동산 투자전략>

투자 유형으로 구분하거나 투자 시점으로 구분할 수 있다.

1.투자 유형에 따른 구분 방법

핵심지역core 전략/ 준핵심지역core+전략/ 가치부가value add전략/  기회 opportunity 전략이 있다.

Core전략은 핵심지역의 핵심 부동산, 공실률이 낮은 건물에 투자하는 전략이다. 

안정적인 임대수익을 기대할 수 있고, 향후 건물 매각 시 쉽게 매각이 가능하다.

위험이 낮고 안정적인 수익을 얻을 수 있어 채권의 대안으로 취득 및 보유하는 경우도 많다. 

다만, 우량 건물이다 보니 매입가는 다른 곳에 비해 매우 높다. 

기관투자자들이 가장 선호하는 전략이지만 최근들어 경쟁이 치열해지면서 수익률이 점점 낮아지고 있다.

Core+ 전략은 핵심지역보다 약간 떨어지는 곳을 택하는 전략이다. 

핵심지역보다는 현금흐름 예측이 쉽지 않다. 

핵심지역과 같이 안정적인 수익을 원하지만, 약간 더 높은 수익을 목표로한다. 

일반적으로 임대차계약을 갱신해 보다 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있는 자산이 해당된다. 

보통 임차인의 일부 변경, 건물 일부 층의 용도 변경, 인테리어와  작은 수선 등의 수준에서 환경 개선을 위한 공사 수행이 필요한 자산이다. 임대율은 50% 이상인 경우에 해당된다.

Value-add 전략은 위험이 높지만, 현금흐름을 큰 폭으로 올릴 수 있는 잠재력을 보유한 곳에서 실시한다. 

임대율은 50% 미만인 경우다. 

보통 인허가 완료 후 착공 단계로 토지 매입, 명도, 인허가 리스크가 없는 자산, 건물 전체 외관공사가 필요한 자산, 증축 및 리모델링과 같은 수선 공사 수행이 필요한 자산에 투자한다. 

공실률이 높은 건물을 구입해서 공실률을 낮추고 자산가치를 끌어올리는 방식이다. 

보통 오피스 건물의 접근성이 좋은 저층부를 리테일로 바꾸는 경우가 많다.

Opportunity 전략은 투자 전략 중 가장 복잡한 프로젝트를 수행한다. 

현금흐름이 없을 수도 있지만, 가치가 추가되면 큰 현금흐름을 창출한다. 

가령 빈 건물을 확보, 토지 개발, 한 건물을 다른 용도로 재배치 하는 등의 전략이다. 

공실률이 지나치게 높거나 주변 환경이 열악한 경우 싼 가격에 거물을 사서 개발한 뒤에 가치를 올린다.

단기적 배당수익보다 장기적으로 자산가치를 높여 수익을 얻는 전략으로, 통상 20% 이상의 수익률을 추구한다.

외국계 기관투자자들은 적극적으로 Opportunity 전략에 참여하며,

미국계 안젤로고든, 영국계 SCPE가 유명하다.

2. 투자 시점에 따른 구분 방법

개발단계, 안정화 단계, 재개발 단계로 나뉜다.

개발단계는 착공 전 개발 준비 자산에 투자하는 것으로, Opportunity전략이 추구하는 대표적인 투자시점이다. 

개발단계는 많은 리스크가 따르지만 큰 수익을 노릴 수 있다. 

안정화 단계는 이미 안정화된 시장의 자산을 매입하는 것이다. 

핵심지역전략 또는 준핵심지역 전략이 투자하는 시점으로, 준공 전 개발 진행 자산이나 개발이 완료 된 시점이다.

재개발 단계는 재개발 자산에 투자하는 것으로, 가치부가 전략이 실행되는 단계다.

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