부동산 Real Estate_#1

 

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나의 첫 대체투자 공부 ★★★★★

 

 

 

부동산을 금을 제외하고, 가장 오래된 비유동자산이다.

 

 

부동산 시장은 크게 두가지로 나뉜다.

부동산공간시장과 부동산자산시장이 있다.

 

부동산공간시장은 임대료, 공실률에 의해 가치가 결정되고

리츠, 주택저당증권과 같은 부동산자산시장은 자본환원율을 통해 가치가 결정된다.

 

 

 

<지역별 부동산 투자>

국내 부동산 투자는 주로 수익형부동산, 부동산 개발사업, 관련 대출 등이 있다.

수익형부동산은 우량 임차인이 확보된 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 실물에 투자하는 것이다.

부동산 개발사업은 안정성과 수익성이 양호한 복합시설, 공동주택, 산업단지 등에 투자하는 것이다.

 

해외 부동산은 크게 상업용부동산과 주거용부동산으로 나뉜다.

상업용부동산은 오피스, 리테일, 물류, 호텔로 나뉘고,

주거용부동산은 레지덴셜 콘도미니엄과 타운하우스로 나뉜다.

 

 

 

<특징>

부동산 투자는 투자 기간이 길고, 많은 자본을 필요로 한다. 

투자 차익인 자본이득과 더불어 임대수익으로 정기적인 현금흐름을 기대할 수 있으며

건물 감가상각에 의한 절세효과도 있다.  

 

 

 

<부동산에 대한 투자 방식>

지분투자, 대출투자, 메자닌 투자로 구분한다. 

 

지분투자는 자본으로 투자하는 방식으로, 투자자는 주주로 참석한다. 

어느정도의 수익률을 확보해야하는 증권사와 저축은행이 주로 지분투자를 선호한다.

 

대출투자는 부채로 투자하는 방식으로, 투자자는 그 회사의 채권자가 된다. 

대출투자는 투자 물건 가치가 크게 상승해도 혜택을 누리지 못한다. 대신 안정적이기 때문에 주로 은행이 선호한다.

대출투자는 상환받는 순서에 따라 선순위, 중순위, 후순위로 나뉜다.

 

메자닌투자는 지분투자와 대출투자의 중간에 위치한다.

 

이렇게 대출과 지분으로 구분이 되어 있으면 부동산 투자를 위한 자금 모집에 좀 더 다양한 시장을 확보할 수 있다.

 

 

*대주: 돈을 빌려주는 측, 돈을 빌려주는 측이 여럿이면 대주단이라고 표현한다.

 차주: 돈을 빌리는 측

 

 

 

<부동산 평가 방식>

1. 원가비용 측면에서 접근하는 원가방식

 원가 방식은 비용접근법으로, 자산의 가치는 현재 자산을 재생산 하는데 드는 비용에서 감가상각액을 공제해서 계산한다.

객관적이지만 수요와 공급을 반영하지 못한다.

 

 

2. 시장성 측면에서 접근하는 비교 방식

비교방식은 거래사례비교법이다. 현재 거래되고 있는 가격들을 참고해 파악하는 방법이다.

 

 

3. 수익성 측면에서 접근하는 수익방식

수익환원법은 미래 가격을 참작해 파악하는 평가기법이다. 대상 물건이 미래에 창출하리라고 기대되는 순수익을 예상해 현재 가격으로 환원해 평가한다.  

 

 

 

 

 

<부동산 투자전략>

투자 유형으로 구분하거나 투자 시점으로 구분할 수 있다.

 

1.투자 유형에 따른 구분 방법

핵심지역core 전략/ 준핵심지역core+전략/ 가치부가value add전략/  기회 opportunity 전략이 있다.

 

Core전략은 핵심지역의 핵심 부동산, 공실률이 낮은 건물에 투자하는 전략이다. 

안정적인 임대수익을 기대할 수 있고, 향후 건물 매각 시 쉽게 매각이 가능하다.

위험이 낮고 안정적인 수익을 얻을 수 있어 채권의 대안으로 취득 및 보유하는 경우도 많다. 

다만, 우량 건물이다 보니 매입가는 다른 곳에 비해 매우 높다. 

기관투자자들이 가장 선호하는 전략이지만 최근들어 경쟁이 치열해지면서 수익률이 점점 낮아지고 있다.

 

Core+ 전략은 핵심지역보다 약간 떨어지는 곳을 택하는 전략이다. 

핵심지역보다는 현금흐름 예측이 쉽지 않다. 

핵심지역과 같이 안정적인 수익을 원하지만, 약간 더 높은 수익을 목표로한다. 

일반적으로 임대차계약을 갱신해 보다 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있는 자산이 해당된다. 

보통 임차인의 일부 변경, 건물 일부 층의 용도 변경, 인테리어와  작은 수선 등의 수준에서 환경 개선을 위한 공사 수행이 필요한 자산이다. 임대율은 50% 이상인 경우에 해당된다.

 

Value-add 전략은 위험이 높지만, 현금흐름을 큰 폭으로 올릴 수 있는 잠재력을 보유한 곳에서 실시한다. 

임대율은 50% 미만인 경우다. 

보통 인허가 완료 후 착공 단계로 토지 매입, 명도, 인허가 리스크가 없는 자산, 건물 전체 외관공사가 필요한 자산, 증축 및 리모델링과 같은 수선 공사 수행이 필요한 자산에 투자한다. 

공실률이 높은 건물을 구입해서 공실률을 낮추고 자산가치를 끌어올리는 방식이다. 

보통 오피스 건물의 접근성이 좋은 저층부를 리테일로 바꾸는 경우가 많다.

 

Opportunity 전략은 투자 전략 중 가장 복잡한 프로젝트를 수행한다. 

현금흐름이 없을 수도 있지만, 가치가 추가되면 큰 현금흐름을 창출한다. 

가령 빈 건물을 확보, 토지 개발, 한 건물을 다른 용도로 재배치 하는 등의 전략이다. 

공실률이 지나치게 높거나 주변 환경이 열악한 경우 싼 가격에 거물을 사서 개발한 뒤에 가치를 올린다.

단기적 배당수익보다 장기적으로 자산가치를 높여 수익을 얻는 전략으로, 통상 20% 이상의 수익률을 추구한다.

외국계 기관투자자들은 적극적으로 Opportunity 전략에 참여하며,

미국계 안젤로고든, 영국계 SCPE가 유명하다.

 

 

 

2. 투자 시점에 따른 구분 방법

 

개발단계, 안정화 단계, 재개발 단계로 나뉜다.

 

개발단계는 착공 전 개발 준비 자산에 투자하는 것으로, Opportunity전략이 추구하는 대표적인 투자시점이다. 

개발단계는 많은 리스크가 따르지만 큰 수익을 노릴 수 있다. 

 

안정화 단계는 이미 안정화된 시장의 자산을 매입하는 것이다. 

핵심지역전략 또는 준핵심지역 전략이 투자하는 시점으로, 준공 전 개발 진행 자산이나 개발이 완료 된 시점이다.

 

재개발 단계는 재개발 자산에 투자하는 것으로, 가치부가 전략이 실행되는 단계다.

 

 

 

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PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

 

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리츠 REITs, Real Estate Investment Trusts

 

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부동산펀드

 

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