부동산 펀드_#4

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나의 첫 대체투자 공부 ★★★★★

 

 

 

부동산펀드는 펀드재산의 50%를 초과해 부동산에 투자하는 펀드다.

 

<부동산펀드 구분>

대출형, 임대형, 경공매형, 직접개발형, 증권형, 기타로 구분한다. 

 

대출형 부동산펀드:

아파트나 상가를 짓는 시행사에 초기 토지 매입자금, 시공비 등을 대출 형식으로 빌려준 후 이자를 받아 배당을 준다.

개발사업이 원활히 이루어지지 않는 경우 투자 손실 위험이 있다.

 

임대형 부동산펀드:

오피스, 상가 등 실물 부동산을 매입해 임대한 후 임대수익을 추구한다. 

공실률 증가 및 임대료 감소 시 펀드 수익률 하락 위험이 있다.

 

경공매형 부동산펀드:

법원, 자산관리공사 등에서 시행하는 경매 또는 공매에 참가해 상업용 부동산을 저가로 매입한 후 임대 또는 고가에 매각해 수익을 추구한다.

경매와 공매는 둘다 공개경쟁입찰이나, 

법원에서 처분 시 경매, 자산관리공사에서 처분 시 공매라고 한다.

괜찮은 경매, 공매 물건이 확보되지 않으면 펀드수익률은 감소한다.

 

직접개발형 부동산펀드:

부동산펀드 자체가 시행사 역할을 하여, 개발사업에 직접참여한다. 분양이나 임대를 통해 개발 이익을 추구하는 형태다.

전문 인력이 없으면 사업이 원활하게 진행되지 않을 확률이 높다.

 

증권형 부동산펀드:

다른 부동산펀드에 투자하는 형태, 리츠 주식에 투자하는 형태. 부동산 개발사의 발행증권에 투자하는 형태, 부동산투자목적회사에서 발행한 발행지분증권에 투자하는 형태로 구분된다.

 

기타 부동산펀드:

-권리형부동산펀드: 기타 분양권 등과 같이 부동산 관련 권리에 투자하는 펀드

-파생형부동산펀드: 부동산을 기초로 하는 파생상품에 주로 투자하는 펀드

 

 

 

 

<리스크>

-체계적 위험

시장의 불확실성에서 발생하는 위험

경제 위험, 인구통계학적 위험, 자본 시장 위험, 유동성 위험이 있다. 

 

 

1. 경제위험

경기 침체 및 하락기에 흡수율 하락, 임대 공간 수요의 하락으로 임대료 하락

흡수율: 공급된 부동산이 단위 시간 동안 시장에서 흡수된 비율

 

 

2.인구통계학적 위험

출산율과 인구수, 고용인구 감소로 인해 임대 수요가 줄어 임대료 하락

 

3.자본 시장 위험

금리 하락, 신용 경색 등으로 부동산 자산 재매각 시 매각가격이 하락하는 위험

 

4. 유동성 위험

유동성 저하로 적시에 투자금을 회수할 수 없는 위험

 

-비체계적위험

해당 부동산의 고유한 특성에 의해 발생하는 위험

 

 

 

 

<리츠와 부동산펀드 차이>

리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받으며, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받는다. 

주무관청도 리츠는 국토교통부, 부동산펀드는 금융위원회의 통제를 받는다.

운용 또한 리츠는 국토교통부의 인가를 받은 자산관리사가 주체가 되고,

부동산펀드는 자산운용사가 주체가된다.

 

 

 

 

 

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PF, Project Financing 프로젝트 파이낸싱

 

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리츠 REITs, Real Estate Investment Trusts

 

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