콘퍼런스보드는 미국 10월 EMI가 114.16을 기록했다며 전월 수정치인 114.63보다 낮은 수준이라고 발표
해당 지수는 고용시장을 보는 선행지수로 지수가 상승하면 고용이 증가할 가능성이 있다는 의미이고, 지수가 하락하면 고용이 줄어들 가능성이 있다는 의미. 수치가 하락하긴 했으나 여전히 높은 수준을 유지하고 있다는 게 콘퍼런스보드의 설명
연준의 금리 인상이 종료됐다는 전망에 국채금리가 하락하고, 달러화 가치가 떨어지고, 주가가 오르고 있는 점은 파월 의장이 언급한 지속적인 긴축 환경과는 거리가 멀어바클레이즈는 현재 채권과 주식, 외환시장에 나타난 되돌림은 파월 의장이 언급한 조건과 모두 모순된다며 내년 1월 추가 금리 인상을 예상
내년 1월에 금리를 0.25%포인트 인상할 가능성은 16%가량으로 전장의 8.6%에서 상승
월가의 가장 비관적인 전문가인 모건스탠리의 마이클 윌슨 최고 투자책임자(CIO)는 이날 최근 주가 급등이 앞으로 1~2주 안에 사라지게 될 것이라고 경고
JP모건도 보고서에서 주식시장의 랠리가 되돌려질 수 있다고 언급. 연준이 "더 오래 더 높은 금리"를 유지할 것으로 예상되는 데다, 주식 밸류에이션은 높고, 실적 기대는 너무 낙관적이며, 기업들의 가격 결정력은 약화하고, 이익률은 낮아지고 있어 주식시장의 '위험-보상'이 덜 매력적인 수준으로 돌아갈 것이라고 설명
콘스트레인드 캐피털의 마크 노이먼 창립자는 "전장까지 국채수익률이 하락한 이유를 생각해보면, 이는 잠재적인 경기 둔화 때문이다"라며 "한쪽으로는 사람들이 (주식시장의) 계절적 반등을 바라고 있지만, 다른 쪽에서는 경제가 둔화하고 있다는 징후들이 있다. 그것이 지금 나타나는 모습이다"라고 언급.
윌 캄파놀 FHN파이낸셜의 매크로 전략가는 "시장은 지난주 데이터로 경제가 마침내 과열을 멈췄다는 증거로 보고 4분기 경기침체 전망을 두배로 늘리고 있지만 경제 확장세가 끝났다는 보고는 크게 과도했다고 본다"며 "가계 소비가 여전히 회복세를 유지하고 있는데도 신뢰도나 심리 지표가 악화됐고, Jolt 보고서는 여전히 꽤 강하며, 10월 고용보고서는 헤드라인 수치가 제시한 것만큼 약하지는 않았다"고 분석
테슬라 주가는 회사가 독일 인근 공장에서 저가형 신차를 생산할 것이라는 소식이 나온 가운데 0.3% 하락
케이블업체 디시 네트워크의 주가는 예상과 달리 분기 손실을 기록했다는 소식에 37% 이상 하락
다우: 전장보다 34.54포인트(0.10%) 오른 34,095.86
S&P: 전장보다 7.64포인트(0.18%) 상승한 4,365.98
나스닥: 전장보다 40.50포인트(0.30%) 뛴 13,518.78
-채권시장
미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인상 사이클 종료 기대와 비농업 고용지표 둔화로 지난주에 급격히 올랐던 채권 가격이 되돌림 장세를 보이며 반락
채권 매수를 더 견인할 만한 이슈가 생길 때까지 일부 시장 참가자들은 차익실현에 나서는 양상
연준이 발표한 금융시장 여건의 긴축 정도에 대한 은행권의 평가와 기대를 살펴볼 수 있는 보고서인 고위 대출책임자 의견 조사(SLOOS)에서 대출 여건이 계속 긴축되고 있는 점도 주목
은행 담당자들은 지난 3개월 동안 대부분의 대출에 대한 기준이 강화됐고, 수요는 계속 약해졌다고 답변
리사 쿡 연준 이사는장기 금리 상승의 원인이 "단기 정책금리의 상승에 대한 기대 때문으로 보이지는 않는다"고 진단
미국 재무부는 오는 7일과 8일, 9일에 각각 3년물, 10년물, 30년물 국채를 발행할 예정
재무부는 3년 만기 국채 480억달러(11월 7일), 10년 만기국채 400억달러(11월 8일), 30년 만기 국채 240억달러(11월 9일)어치를 발행할 예정
미 재무부의 채권 리펀딩이 이번주에 예정돼 있는 점은 공급 부담
10년물 국채수익률은 전거래일 3시 기준보다 16.10bp 상승한 4.669%
2년물 수익률은 전일 3시보다 7.50bp 오른 4.940%
10년물과 2년물 격차는 전거래일 -35.7bp에서 -27.1bp로 마이너스폭이 축소
-외환시장
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리 인상 행보를 사실상 마무리한 것으로 받아들여졌으나 미 국채수익률이 다시 오르면서 달러화가 약간 반등
일본은행(BOJ)이 시장의 예상보다 비둘기파적인 스탠스를 보이면서 일본 엔화는 약세 흐름을 재개
공개된 9월 BOJ 금융정책결정회의 의사록에서 위원들은 일본 경제가 활성화하고 물가상승률이 적정 수준에서 유지돼야 긴축으로 갈 수 있다는 입장을 표명
우에다 가즈오 BOJ 총재도 이날 물가 목표 달성을 위한 통화 완화 정책을 유지할 것이라는 점을 강조
우에다 총재는 2% 물가 목표를 달성할 확률이 점진적으로 커지고 있지만 아직 확실한 단계는 아니라고 평가
뉴욕 외환시장에서 달러-엔 환율은 149.870엔으로, 전장 뉴욕 후장 가격인 149.471엔보다 0.399엔(0.26%) 상승
두 부문 모두 연초에 YoY 증가율 3.3%, 2.8%을 기록한 것 대비 큰 폭으로 감소한 모습이다.
2023년 3분기 기준
오피스 부문에 대한 투자 수요는 2022년 중반 이후 고물가, 고금리, 경기 우려에 따라 약화
Source: BLS, *Cushman & Wakefield baseline
3분기 순흡수는 -20.8 million square feet (msf)으로, 과거 2개 분기 동안 -22.0, -22.9 msf 기록한 것 대비 마이너스 폭이 개선되었다.
순흡수량은 2019년 이후 4년 연속 마이너스를 지속 유지 중이며, YTD(Year-To-Date) 기준 -65.5 msf를 기록.
다만 과거 2개 분기 대비 해서는 감소 폭이 줄어든 모습
올해 3분기는 2021년과 2022년 분기 순흡수가 -30msf 수준을 지속한 것에서 보다 개선한 -15msf 수준으로 개선될 것이다.
프라임 오피스 수요가 지속되면서 평균 임대료는 전년도 수준을 유지했다. Rent Free와 임차 인센티브 TI, Tenant Incentive Allowance 등 실질적인 할인 수단을 주면서 명목 임대료 Face Rent 수준을 유지했다.
Cushman & Wakefield가 조사한 92개의 미국 시장 중 3분의 1이 +순흡수를 기록했다.
순흡수율이 +를 기록한 시장은 2분기 연속 증가했다.
전국 공실률은 55 basis points (bps) 증가해사상 최고치인 19.4%를 기록
공실률은 2020년 1분기 이후 680 bps 증가했는데, 이는 2007-2010년 동안의 경제 대공황 (The Great Financial Crisis) 시기 465bps 증가한 것 보다 증가 폭이 더 크다. 2000-2003년의 닷컴버블 기간동안 915bps 증가보다는 양호한 수준이다.
sublease availabilities과 construction pipelines의 증가 속도는 둔화되고 있다.
( vacant available sublease inventory)는 3분기에 다시 증가했지만, 증가률은 크지 않다.
지난 3년 동안, 새로 건설된 우량 자산들은 +순흡수를 기록했다. 입주자들은 hybrid workforce(하이브리드 사무실)에 적합한 사무실에 대한 수요가 증가하면서
탑티어(Top-tier) 자산의 점유율은 전체 시장 대비 300bps 더 높은 수준이다.
six gateway markets에서 탑티어 자산의 점유율은 700bps 더 높다.
과거 4개 분기의 총 gross leasing activity는 281msf이다.
Leasing은 5개분기 연속 하락하며 전년 동기 대비 24% 감소했다.
Boston, Los Angeles non-CBD, Midtown South in Manhattan, and San Francisco 등 몇몇개의 관문 시장(gateway markets)을 포함한 25개의 시장에서는 QoQ 기준 leasing activity가 증가한 모습이다.
Sublease inventory는 QoQ 기준 2% 즉, 3.2 msf 증가해 작년 대비 증가 폭은 감소했다. 하지만 현재 기준 158 msf 규모의 available sublease space가 잔재해 사상 최고치를 기록했다.
CBRE에 따르면, 올해 말에서 2024년 초 사이 경기 침체가 예상됨에 따라, 2024년 말에 오피스 시장의 공실률이 정점에 달할 것으로 전망한다. 다만 임대 활동은 경제가 안정적인 수준을 보이면서 회복세를 보일 것이다.
SUPPLY (공급)
Construction Deliveries는 올해 상반기 총 1,470만 sq.ft(평방피트)를 기록했다. CBRE가 발표한 2023년 총 Construction Deliveries는 3,750만 sq.ft로, 2014년 이래로 가장 적은 수준이다.
건설중인 오피스 자산은 2022년 말 대비 11% 하락해 총 재고의 1.4% 비중을 차지할 것으로 전망한다.
건설 파이프라인은 지속적으로 감소해 공급 감소로 향후 공실 리스크가 줄어들 것으로 전망한다.
Demand, Net Absorption (수요, 순흡수)
Nashville 지역의 순흡수는 신규 공급 증가에도 2023년 상반기 기준 미국 내 지역 중 가장 높은 수준을 기록했다.
Sun Belt(선벨트) 지역의 수요는 경제 불확성으로 감소할 것으로 전망한다.
2024년 말 공실률 정점을 찍으며, 순흡수가 양전환 될 것으로 전망한다. 이 시기부터 오피스 시장의 회복이 시작될 것이다.
금융 및 전문서비스 등의 전통산업의 오피스 수요는 회복세를 보이고 있다. 더이상 재택 근무가 아닌 사무실 출근을 실시하는 것이다. 다만 테크산업은 아직 사무실 출근비율이 20%에 불과하다.
Vacancy (공실률)
지속된 마이너스 순흡수와 신규 공급으로 공실률은 2022년말 이후 90bps 증가한 18.2%를 기록했다. .
2023년에는 오피스 빌딩의 용도 전환이 증가한 해였으나, 실제로는 미국 오피스 재고의 2%도 안되는 비중이다.
Rent Growth (임대료)
Filght to quality 트렌드가 지속되면서 탑티어 오피스 자산의 임대료는 지속 상승할 것으로 전망한다.
2023년 상반기 기준 Average asking rent는 프라임 자산에 대한 수요가 유지되면서 sq.ft 당 35.45달러의 안정적인 수준을 유지했다.
Sun Belt(썬벨트) 지역은 공급 면적(Inventory) 증가율이 전국 평균인 2.4%보다 낮아, 높은 임대율을 기록.
Salt Lake City, LA, Minneapolis 등 하이브리드 근무가 많은 테크기업들이 많이 위치한 지역들의 임대율은 낮은 상황이다.
임대 면적이 큰 대형 오피스 건물의 임대율이 중소규모 오피스 건물보다 낮았다.
Manhattan, San Francisco 등 비싸고 넓은 권역의 오피스 수요는 급감.
하지만 Manhattan은 최소 80MSF로 미국 최대 오피스 임대.
Sun Belt 지역의 오피스들은 임대율 90% 이상인 경우가 많아서 상대적으로 안정적인 모습.
중소형 오피스일수록 임대율 우수. 작은 기업일수록 임직원 출근 비율이 높은 점 감안.
신규 공급 급감하며 24년 중에 공실률 정점 찍을 것으로 전망.
썬벨트 지역, 중소형 자산,신규 빈티지 자산에 대한 비중 확대 의견.
2. Industrial & Logistics
물류자산은 코로나 시기 전자상거래가 급속도로 성장함에 따라 수요가 증가하면서 솩대됐다.
예상치를 상회하는 성과 기록
Leasing volume(임대 규모)는 2023년 상반기 3억 7,270만 sq.ft(평방피트)를 기록하며, 연간 총 임대규모는 7억 4,400만 평방피트를 기록할 것으로 전망한다.
소규모의 25,000평방피트 미만의 임대는 전년 대비 증가한 반면, 25,000 - 100,000평방피트 사이의 임대는 감소했다.
renewal activity는 2분기 기준 전체 임대 거래의 35%를 차지하는 등 renewal activity이 임대 규모를 뒷받침하는 모습이다.
Fortune 500대 기업이 경제 상황에 따라 확장 계획을 보류하면서 30만 평방피트 이상의 블록에 대한 임대 활동은 2023년 2분기에 전년 동기 대비 29% 감소
신규 공급의 대부분은 300,000 평방피트 이상의 대규모 시설이다. 하지만 임대 활동은 크게 둔화되어 공실률 상승을 이끌었다.
2023년 2분기에는 5개 분기 연속 신규 공급량이 1억 평방피트를 초과했다. 신규 공급의 대부분이 30만 평방피트 이상의 규모다. 이에 따라, 30만 평방피트 이상의 블록에 대한 임대활동은 크게 둔화했고, 공시률 또한 증가햇다.
2023년 2분기 미국 전체 공실률은 3.7%를 기록했고, 연말에는 4.5%에 도달할 것으로 전망된다. 건설 착공 감소로 인해 2024년 중반에는 공실률이 낮아질 것이다.
올해 두 자리 수의 임대료 증가세를 유지하고 있다.
2023년 상반기 평균 기본 임대료는 16.6% 증가
임대료 증가율은 Los Angeles와 Northern New Jersey의 gateway markets 관문 시장에서
South Florida, Atlanta and Las Vegas와 같은 인구 성장률이 높은 지역과 Philadelphia and Reno와 같은 물류 허브가 잘 확립된 지역으로 이동했다.
큰 규모의 시설에 공급 과잉은 국한될 것이며, 내년 중에 신규 건설이 감소함에 따라 점진적으로 흡수될 것으로 전망한다.
3PL의 시장점유율은 음식료 및 자동차의 확대에 따라 점차 감소할것으로 전망한다.
3. Hotel
미국의 해외 방문자 추이가 큰 개선세를 보이지 않음에 따라, 연간 호텔 RevPar 성장률 전망치를 6%에서 4.6%로 하향 조정.
지난 7월까지 중국과 일본의 인바운드 방문은 2019년의 41%에 불과하여 2023년 RevPAR 성장률 전망치를 6%에서 4.6%로 하향 조정하였습니다.
average daily rate (ADR) gains (평균 임금 상승률), 인력부족, 기타 운영비용 상승 등의 영향으로 마진이 감소할 것으로 전망
호텔 매출 증가율은 긍정적이었으나 2023년 상반기에 둔화되었고 총 영업이익률은 2.1% 포인트 하
ADR 성장률은 2023년 하반기에 1.9%로 완만해질 것으로 예상
이러한 성장 둔화는 마진이 지속적으로 하락하여 호텔 수익성에 영향을 미칠 가능성을 의미
4. Multi-family
공급
2023년 상반기에는 Construction deliveries 152,000 units를 기록했다. 연간으로는 총 450,000 units을 전망한다.
Demand (Net Absorption)
올해 상반기 총 흡수량은 71,000 units이다. CBRE의 예측치에 의하면 올해 총 흡수는 307,000 units 이다.
Vacancy
2023년 신규 공급 10units이 추가로 완료되면 공실률은 2024년 2분기 5.4%로 최고치를 기록할 것
Rent Growth
CPI 상승세가둔화하면서 명목 임대료(nominal rent ) 상승률도 하향할 것이다.
Chicago와 New York 등 도시 중심지들은 공급이 제한됨에 따라 지난 1년 동안 높은 임대료 증가가 예상된다.
Austin and Phoenix와 같은 선벨트 지역은 21년 연간 임대료 상승률이 20%를 넘었으나, 최근에는 수급 불균형으로 인해 펀더멘털에 부정적인 영향을 받고 있다.
CBRE 전망치에 따르면내년에는 임대료 상승률이 완만한 역성장을뵝ㄹ 것으로 예상하며, 2025,2026년에 반등을 시작할 것으로 본다.
San Francisco는 신규 공급은 없었지만, 기술 산업의 절감, 노동자들의 이동, 지연되는 사무실 복귀 등의 여러 영향으로 임대료 증가율이 지연되는 모습이다. West Coast markets 서해안 시장은 높은 생활비로 인해 임대료 부담이 더 확대되고, 이에 따라 주민들의 복귀가 더디게 이루어 지고 있다.
6. Retail
신규 공급이 없기 때문에, 펀더멘털 지표는 개선될 것으로 전망한다.
리테일 섹터는 강세를 유지하고 있다. retail availability는 사상 최저치인 4.8%를 기록하며 타이트한 상태를 유지하고 잇다.
모바일 커머스 확대
모바일을 통한 거래는 2023년 e-commerce 시장의 47%를 차지하고 2027년에서 58%의 비중을 차지할 것으로 전망한다.
디지털 기반의 다시말에 온라인 구매에 기반한 소매판매(Retail Sales)는 2023년 전체 리테일 판매의 62%를, 2027년에는 70%의 비중을 차지할 것으로 전망한다.
신규 retail 건설은 2023년 상반기 총 1,200만 평방 피트 미만으로 비교적 낮은 수준을 유지
미국 경기가 예상보다 견조한 모습을 보이면서 2023년 상반기 소매 지출은 1년 전 같은 기간에 비해 3.2% 증가
마이너스 순흡수와 증가한 Availability 증가율에도 임대료 상승률은 높은 수준을 유지할 것으로 전망한다.
샌프란시스코의 임대료 상승 전망은 시장이 회복세를 이어가면서 2023년 2분기에 강세
마이애미의 실적 호조는 타이트한 가용률과 함께 많은 양의 아파트와 콘도 신축이 견인
휴스턴은 현재까지 신규 소매 건설 부문에서 미국 시장을 선도하고 있으며 가장 많은 공급을 보유
맨해튼과 로스앤젤레스가 가장 큰 폭으로 하락한 반면, high-street districts로서 여전히 상위 시장 중 하나
Phoenix 2023년 2분기에 모든 시장 중 두 번째로 높은 순 흡수율을 기록, asking rent 전망치를 하향했지만 여전히 강한 시장이다.
