청약은 임대와 분양으로 나뉘어 진다.
분양은 다시 공공분양과 민간분양으로 나뉜다.
공공분양
LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사),GH(경기주택도시공사)와 같은 공공기관이 파는 아파트다.
쉽게 이야기 하면, 나라에서 파는 아파트다.
민간분양
민간에서 파는 아파트
공공과 민간이 섞인 민간 참여형 공공분양도 있다.
민간 자본으로 공공분양을 하는 것이다.
특별공급에는 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 등의 유형이 있다.
일반 분양에서는 청약 통장 불입 횟수와 액수가 중요하다면, 특별공급에서는 자격에 해당되는지가 중요하다.
민간분양은 특별공급 물량이 50% 정도 된다.
청약에 당첨되어, 아파트 분양대금을 납입해야 하는 상황이라면
보통 분양 대금은 계약금, 중도금, 잔금 3단계로 나누어 납부한다.
분양가의 20%를 계약금으로, 60%를 중도금으로, 20%를 잔금으로 치루는 것이 일반적이다.
다만, 분양 시장이 어려울 때는 계약금 비율이 5~10%로 내려가고, 잔금이 그만큼 증가한다.
그리고 대출을 받는 시점은 중도금 기준이다.
<잔금>
잔금에서도 대출을 일으킬 수 있다. 잔금 대출로 중도금 대출을 막는 대환 대출의 형태다.
잔금 시점에 부동산 가격이 올라, 담보가치가 오르는 경우 대출 받을 수 있는 규모가 증가할 수 있다.
또한, 세입자를 받는 방법도 있다.
공공분양
나라에서 파는 아파트
민간분양
민간에서 파는 아파트
아파트의 공급 방식은 특별공급과 일반공급으로 나뉜다.
공공분양에서는 물량의 80%가 특별공급으로 나온다.
<청약통장>
공공분양에서는
청약 통장의 당첨 확률은 오랫동안 많은 금액을 넣는 것이다.
청약통장은 만 17세부터 10만원씩 넣는 것이 가장 좋다.
1달 기준으로 인정되는 금액은 10만원까지이기 때문에 그 이상 납입해도 소용이 없다.
다만, 통장 개설 후 몇 달간 납입을 못했으면 나중에라도 넣을 수 있다.
당장 청약 통장에 매달 10만원씩 내기 어려운 형편이라면, 2만원 최소 금액을 넣는 것보다 차라리 회차를 거르는게 유리하다. 나중에 형편이 될 때 '누락된 회차*10만원'을 넣을 수 있다. 하지만, 2만원씩 넣게되는 경우 훗날 부족한 8만원을 채울 수 없다.
민간분양에서는
청약 통장에 예치되어 있는 금액이 얼마인지가 중요하다.
거주지 기준, 아파트의 입주자 모집 공고가 나기 전날까지 공지된 예치금이 입금되어 있으면 된다.
민간분양의 일반 공급에는 '청약 가점'이 있다.
무주택 기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족(35점)
무주택 기간은 만 30세가 넘어서부터 인정되고, 만 30세 이전에 결혼한 사람은 혼인 신고 시점부터 인정된다.
사고자 하는 아파트가 공공분양인지, 민간분양인지 확인한 후
특별 공급 조건에 부합하는지를 확인한다.
LH 공공분양은 하기 사이트에서 공고를 확인할 수 있다.
https://www.lh.or.kr/
www.lh.or.kr
민간분양은 한국부동산원의 청약홈에서 공고를 확인하고, 해당 사이트에서 청약을 진행한다.
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
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신혼부부
혼인신고를 바로 할 수 있는 상황이라면,
민간신혼 -> 공공 생애 최초-> 공공 신혼 -> 민간 생애 최초 순으로 유리하다.
민간 신혼의 소득 요건이 제일 널널하고, 공공신혼 대비 예비 신혼을 배제하기 때문에 경쟁자가 줄어든다. 민간 생애 최초는 1인가구를 포함해 경쟁해야 하기 때문에 경쟁률이 더 높다.
만약, 각자 집을 갖고 있는 두 사람이 결혼을 하고 나서 집을 팔 면 세금이 부과된다.
결혼 전 집을 팔면 비과세 혜택을 적용 받지만, 결혼을 하면 1세대에 2주택이 되기 때문에 비과세 혜택을 적용받지 못한다.
다만, 5년 안에 한 채의 집을 팔면 비과세 혜택을 적용해준다.