코스피 + 코스닥 합산 시총 2,200조원 내 건설 시총은 51조원으로 약 2.3% 비중 차지.
건설 산업 내 구성을 살펴보면,
시공업체(24조원)
건자재(11조원)
시멘트(7조원)
기타(8조원)
<건설업 역사>
2005-2011년 : 해외 플랜트 호황기로, 미국 유럽 일본 등 선진국이 점유하던 중동 플랜트 시장에서 경쟁력 확보
2008-2009년: 글로벌 금융 위기로 주택 시장 침체되며 건설사들은 해외 진출을 위해 노력
2011-2013년: 해외 플랜트 시장의 경쟁이 심화되면서 저가 수주가 증가, 밸류에이션 하락
2014-2016년: 저수익성 현장의 추가적인 원가 발생으로 수익성 악화
2015-현재: 고마진 사업인 국내 아파트 건설, 플랜트 시장 경쟁 강도 약화
<공종(공사) 종류>
1. 토목(인프라)
도로, 교량, 항만, 철도 등
상대적으로 난이도가 낮은 사업으로, 중국/인도 업체들과 경쟁중이다.
각 국 정부에서 발주하며 정부에서 미리 돈을 지급하기 때문에 Cashflow에 기여한다.
Target GPM은 Low-Mid 싱글
2. 플랜트/ 발전
정제시설, 발전소 등
선진국 업체들과 경쟁 중이며, 산유국 수요가 높다.
Target GPM은 Mid-High 싱글
대표기업: 현대건설, 삼성엔지니어링
현대는 토목, 건축, 플랜트 중심의 종합건설사로 수익성과 변동성이 낮다.
삼성엔지니어링은 플랜트에 집중하며 수익성과 변동성이 높다.
해외 플랜트/발전은 주로 일괄 EPC(E:설계/엔지니어링, P:건자재/기자재, C:시공/마무리/현지인력) 계약.
해외에서 국내 건설사는 EPC에 강점을 갖는다.
E, Engineering 설계: 총 투자비의 10%/ 수주가격을 얼마나 싸게 하는지, 가격 싸움이다.
P, Procurement 조달: 총 투자비의 60%/ 좋은 기자재는 발주처가 이미 결정한다.
C, Construction 시공: 총 투자비의 30%/
유가가 어떻게 변할지 모를때는 발주가 잘 나오지 않고,
유가가 높은 수준에 있을 경우에는 발주가 많다.
따라서 경제상황이 중요하다.
3. 건축/주택
공항, 빌딩, 병원, 아파트, 주택 등
대부분 국내 아파트를 건축하며 국내 건설사들끼리 경쟁한다.
Target GPM 15-25%의 고마진 사업
대표기업: 대우건설
<사업부 분류>
해외
토목과 플랜트가 대부분이다.
중동, 동남아시아가 주요 시장이다.
저유가로 성장성에 한계가 있다.
국내
정부 발주 토목과 아파트가 대부분이다.
정부 정책에 영향을 크게 받는다.
신사업
국내 건설사의 새로운 성장 동력으로 기업마다 다양한 신사업을 진행중이다.
GS 건설: 모듈러 주택, 수처리 사업
대우건설: 베트남 개발, 리츠
현대건설: 신재생에너지
삼성엔지니어링- FEED 강화
<수익 인식 방법- 진행률에 따라>
건설업은 수주산업으로, 원가를 먼저 투입하고 원가를 통해 매출을 추정한다.
현장마다 수주가 다르기 때문에 수익 추정이 어렵다.
건설사는 수주 전 적정 원가를 설정한 후, 적정 마진을 더해 총 공사비를 설정한다.
분기마다 공사에 투입되는 원가를 계산해서 진행률을 인식한다.
여기에 마진을 더해 해당 기간 매출을 인식한다.
건설 초반에는 투입되는 자재가 적어 매출이 적게 잡힌다.
해외 플랜트의 경우 중간 자재조달 시기에 원가가 집중되며,
국내 아파트는 공사 후반에 마감재 공사 시에 원가가 급증한다.
*미청구공사
매출채권으로 이해하면 된다.
1.내 잘못으로 원가가 발생했을 때, 매출로 인식되었던 것이 향후 손실로 인식된다.
2.청구 기간이 아니기 때문 (마일스톤)
*FEED, Front & End Engineering & Design
기본설계의 End와 상세설계의 Front를 이어주는 연결설계
<건설업 특징>
유가 수준에 따라 중동 수주의 증감이 결정된다.
국내 건설사들의 주가 및 밸류에이션은 유가와 융사한 움직임을 보인다.
공급확대 정책에 대한 기대감에 따라 건설주 상승
<국내 건설업>
국내는 대부분 주택, 아파트 건설이다.
1. 재건축/재개발쩡비사업)
가장 안정적인 사업으로, 아파트를 부수고 다시 짓는 것이다.
최근에는 재건축 조합과 공동시행 형태로도 추진한다.
조합원 투표로 시공사를 선정한다.
시행사가 조합원인 경우 안정성이 높다
2. 도급사업
두번째로 안정적인 사업으로 원칙적으로 주택 공사에 대한 공사 계약만 맺는다.
PF 지급보증으로 채무인수 가능성이 존재한다.
3. 자체사업
가장 리스크가 높은 사업으로,
시공사가 용지 매입부터 개발, 시공, 분양 및 마케팅을 총괄한다.
즉, 건설사가 시행사 역할을 한다.
분양 성공 여부에 따라 수익성이 결정되는 High risk- High return 사업이다.
공급 측면에서,
1.정부의 공공택지
2010년 이후 급감한 상황이다.
인허가(분양) 물량과는 약 8-10년의 시차를 보인다.
2.정비사업
각종 규제와 복잡한 절차로 완공까지 오랜 기간이 소요된다.
오래된 주택들이 많고 인구 밀도가 높은 서울, 주요 광역시에 집중되는 경우가 많다.
*분양가상한제 도입으로,
조합 수익성이 악화되었다.
일반 분양 물량 가격의 매력도 상승으로 주택 청약 시장이 호황하며 건설사의 공급 확대 의지 강화